Supermercado grande, la inversión rentable
Las medianas superficies continúan experimentando un crecimiento notable en el mercado de inversión inmobiliaria en España. Los parques comerciales, que albergan estas superficies superan ya el millón y medio de metros cuadrados de Superficie Bruta Alquilable o SBA (1.525.000 m2) y van en aumento.
Esta ocupación se ha traducido en una densidad de 34 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, según datos del último informe de Jones Lang LaSalle sobre el mercado de medianas superficies en Europa.
En este contexto, el supermercado de gran tamaño se perfila como una de las inversiones inmobiliarias más rentables, teniendo en cuenta que, en 2006, fue el formato con mayor crecimiento, de acuerdo con los datos de un estudio de Aguirre Newman, que indica que los establecimientos de entre 1.000 y 2.500 metros cuadrados han duplicado su cuota de mercado en los últimos seis años, hasta superar el 31%.
Los consumidores buscan espacios abiertos, accesibles en automóvil, que les permitan moverse libremente y realizar sus compras semanales o mensuales con rapidez. Una fórmula que están adoptando algunas de las primeras cadenas de supermercados como Mercadona o Dia, que han realizado proyectos de estas características en las afueras de las ciudades que, entre otros servicios, ofrecen parking gratuito.
Año récord
El informe de Jones Lang LaSalle, que analiza el la evolución de los parques de medianas (medianas independientes y supermercados en Europa durante los nueve primeros meses de 2007), señala, en relación a España, que, en los últimos cuatro años, se ha duplicado la superficie abierta, siendo 2006 el año que más SBA nueva se inauguró. Por número de metros cuadrados le sigue 2007, con un total de 185.000 metros cuadrados, de los que 125.000 correspondieron a parques de medianas, lo que le convierte en año récord en lo que a aperturas de medianas se refiere.
Según Jones Lang LaSalle, actualmente, el total de SBA en parques de medianas en España suma 727.800 metros cuadrados, con una densidad de 16 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes.
Por comunidades autónomas, Madrid, con un total de (864.250 m2), encabeza el ranking (SBA y parques), seguida de Andalucía (490.700 m2), Murcia (322.500 m2) y Comunidad Valenciana (293.700 m2). Por provincias y considerando sólo los parques de medianas, destacan Madrid, Murcia y Málaga, a las que se añade Valencia si se incluyen los grandes parques comerciales. Barcelona constituye una excepción, con una SBA y una densidad de parques de medianas mínima (3 metros cuadrados por cada 1000 habitantes).
Formato ganador
El alto grado de atomización del comercio minorista y los cambios en los hábitos de consumo favorecen la visita de los compradores a los grandes supermercados, que se consolidan como en el lugar preferido por los españoles para realizar sus compras de alimentación. Según se desprende de un informe de la entidad financiera Crédito y Caución, la elevada cuota de estos establecimientos (49% en 2006) le otorga un notable margen de ventaja sobre el segundo canal, los hipermercados, cuya participación asciende al 29%. Además, la tendencia actual revela una reducción de la frecuencia de compra y un aumento del importe en cada operación. Circunstancia que puede aplicarse a las visitas realizadas a grandes supermercados ubicados centros comerciales y parques de medianas. No en vano, el Anuario ACNielsen 2007 apunta un incremento del 10% para los grandes establecimientos supermercados (1.000-2.499 m2) en el último año, más del doble de lo que han crecido los medianos (2%) o los pequeños (3%), lo que avala la posición del supermercado de gran tamaño como el formato con mayor desarrollo.
Previsiones 2008
A pesar de las restrictivas políticas de concesión de licencias, el mercado de medianas superficies continuará su línea ascendente, de acuerdo con los pronósticos de Jones Lang LaSalle. La cartera de proyectos para finales de 2008 cuenta con cerca de 400.000 metros cuadrados y augura crecimientos constantes hasta 2011. Los aumentos marcados para la SBA rondan el 40% en todos los complejos comerciales y se aproximan al 50% en los parques de medianas.
Esta evolución ha impulsado la implantación de enseñas internacionales como Ikea, Media Markt, Decathlon y Toys ‘R’ Us , que se han convertido en inquilinos habituales de los parques de medianas en su búsqueda por aumentar cuota de mercado. Atención especial merece el sector de bricolage, representado por Leroy Merlin y su nueva marca Bricomart, que compiten con BricoKing, Izi, Bricor o con las empresas francesas de equipamiento de hogar Aquamondo y Schmidt Kitchens.
La moda también escala posiciones y se expande en medianas superficies. Basta con echar una mirada a los recientes asentamientos protagonizados por firmas textiles como C&A o Kiabi, que contaba con 10 tiendas a principios de 2007 y prevé alcanzar un total de 60, en 2010. Los grandes grupos nacionales tampoco pierden la oportunidad de estar presentes en estos atractivos espacios. Prueba de ello es la actividad desplegada por la división de Oportunidades de El Corte Inglés. Otros siguen el ejemplo. Cóctel ha abierto sus primeras medianas de moda, mientras que algunos como La Foir Fouille, Worte o Sport Zone salen a la caza de espacio y otros como la marca Babies ‘R’ Us amplían su dimensión dentro de las tiendas Toys ‘R’ Us.
Europa, evolución favorable
Por lo que respecta a Europa, entre enero y septiembre de 2007, el volumen de inversión inmobiliaria en medianas superficies captó el 40% del total colocado en el sector retail (el mismo promedio que en 2006), alcanzando los 7.800 millones de euros (excluida las operaciones inferiores a 5 millones). Por países, Alemania captó el 56% de las transacciones, aunque la actividad inversora ha sido general en toda Europa habiéndose realizado movimientos en otros 17 estados, incluidos Rusia, Rumania, Lituania y Grecia.
El crecimiento interanual de las medianas superficies en sectores tradicionales de este formato, como bricolage, hogar y electrodomésticos ha sido del 1,1%, mientras que en las empresas de moda y calzado se ha situado por debajo (0,5%).
Jones Lang LaSalle atribuye la consolidación del mercado de medianas superficies a su buena evolución en Europa continental, al incremento de parques comerciales en España, Portugal y Polonia y al desarrollo de operadores en Europa del sur y mercados emergentes de Europa central. No obstante, estima una mayor tasa de crecimiento en la Europa del Este, especialmente en electrónica y bricolage, con una media anual del 10% muy por encima del sector de moda, que crecerá solamente un 4%.
Por otra parte, el Índice de Demanda de Operadores de la consultora muestra niveles elevados en la solicitud de medianas superficies prime y refleja el cambio hacia parques especializados de mayor calidad.