Retail inmobiliario, caída de rentas prime en España
El deterioro del consumo en el comercio minorista ha acentuado la competencia de las marcas por ubicarse en las mejores calles comerciales de Europa. El desarrollo de centros comerciales sigue lastrado por la escasez de crédito y la inversión retail se concentra en activos prime.Son las principales conclusiones de un informe de BNP Paribas Real Estate sobre el mercado retail en Europa en el primer trimestre de 2013.
La consultora inmobiliaria destaca el menor crecimiento de las ventas en países como Alemania, Reino Unido o Francia. En el caso de Italia y España apunta un claro descenso, intensificado en los últimos doce meses, especialmente en nuestro país, donde los resultados hablan por sí solos.
España ha sido testigo de una fuerte caída de las rentas y también de las ventas, como arrastradas ambas por el bajo nivel de consumo. La renta prime en Madrid cayó al nivel más bajo desde 2008 (1.800 euros/m2/año), casi un 40% por debajo del máximo previo a la crisis.
Por lo que respecta a centros comerciales, la promoción se está viendo afectada por la falta de financiación, por lo que no hay desarrollos previstos para 2013. Un ejemplo de esta situación ha sido Castellana 200, en Madrid (8.500 m2), completado durante el primer trimestre de 2013 , después de haber sido retrasado varios meses por necesidades de financiación.
No obstante, la inversión en el segmento de retail en España se ha incrementado un 16%, aunque sigue manteniéndose por debajo de la media a largo plazo. Las previsiones son negativas, ya que nuestro país registra la contracción de gasto destinado a consumo más severa de toda Europa Occidental.
EJES PRIME
El informe pone de manifiesto el dinamismo de los ‘ejes prime’, las mejores arterias comerciales de las ciudades, que ofrecen un potencial de ingresos estable y alta afluencia de posibles compradores, en detrimento de las calles secundarias. Las marcas de moda se muestran muy activas en estas zonas y apuestan por la apertura de flagships, en emplazamientos estratégicos.
Así, en el Reino Unido, cobra protagonismo el centro de Londres, situando la renta prime de Oxford Street en su nivel más alto, aunque estable. Esta situación contrasta con el resto de ciudades británicas, donde la disponibilidad crece y empuja los alquileres a la baja. En Alemania, la escasez de oferta en localizaciones prime ha propiciado una fuerte competencia impulsada por las firmas de lujo. Las rentas prime se incrementaron un 5% de media en las seis principales ciudades germanas en 2012. Esta tendencia ha persistido en Colonia durante el primer trimestre de 2013.
En Francia, las marcas internacionales continúan expandiéndose, especialmente las de belleza y alta costura, que compiten por las mejores localizaciones. Esto ha situado las rentas prime de los Campos Elíseos en niveles récord. Las rentas de las mejores ubicaciones también se han incrementado en el resto de París y en otras ciudades francesas, aunque a menor ritmo.En los Países Nórdicos, las rentas prime’se mantuvieron estables en 2012 y en el arranque de 2013, incluso crecieron en Oslo.
A la luz de estos datos, la consultora confirma que “la rentabilidad prime promedio se ha mantenido estable en el 4,33% en Europa durante los últimos dos trimestres, aunque ha descendido 15 puntos básicos en términos anuales. Esta evolución confirma el interés de los inversores por los mejores activos del segmento de retail. La rentabilidad parece haber tocado fondo en Londres (3%), en París (4%) y en Alemania (entre el 4,05% de Munich y el 4,35% de Berlín). En sentido opuesto, en Milán y Madrid se han incrementado hasta el 4,60% y el 5,60%, respectivamente”.
CENTROS COMERCIALES E INVERSIÓN
La promoción de centros comerciales sigue sin recuperarse en Europa Occidental. La falta de financiación es el principal freno para el desarrollo de grandes proyectos. Los nuevos centros sigan aparcados, mientras se apuesta por la rehabilitación como medio de impulsar la actividad de los ya existentes. Este el caso de Reino Unido, pero no tanto el de Alemania, donde se mantienen la construcción de centros, con la previsión de complejos de gran tamaño. En Francia, la situación es similar.
Por su parte, la inversión retail en centros comerciales sigue a la baja. El sector comercial concentra sus esfuerzos en activos prime. PNB Paribas Real Estate estima que, al final del primer trimestre de 2013, la inversión retail alcanzó los 25.000 millones de euros, lo que supone un descenso del 1% .
Reino Unido, con 8.500 millones de euros anuales, ha superado a Alemania como el mayor mercado de inversión en retail de Europa Occidental . La inversión en el mercado germano (3.500 millones de euros anuales), ha retrocedido un 40% en las seis principales ciudades del país. Francia ha alcanzado 3.500 millones de euros anuales, lo que u ha supuesto un incremento del 49%.
En Italia, la inestabilidad política desanima la inversión que ha descendido un 70% en términos anuales. El volumen de inversión se ha duplicado en los Países Nórdicos, destacando Suecia y Noruega y las operaciones sobre carteras de centros comerciales cerradas en estos países.
