Proyect management de Centros Comerciales Encaje de bolillos

Mace obtuvo la certificación ISO 9.001 en Gestión y Dirección de Proyectos de Obras en Febrero 2008 y fue premiada por AEDIP, Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto con el Premio al mejor proyecto 2007

¿Qué es una compañía de Project Management?
Cuando un promotor comienza el proceso de creación de una superficie comercial, hay varias cuestiones principales que resolver. Las dos primeras, la viabilidad del proyecto sobre el terreno y conseguir la financiación adecuada.

Para lo primero, la administración en todos los niveles: nacional, comunidad y local es el camino a seguir y conviene ir de la mano, cuando no, incluso involucrar a las diferentes entidades para asegurar la consecución del mismo. El sector espera con interés los resultados que la trasposición del la directiva Bolkestein supondrá en este sentido. La parte financiera es también un aspecto crítico.

Para ambas es necesario mucho trabajo previo de equipos de diseño conceptual que den forma de proyecto a la idea del promotor y la generación de un proyecto de detalle o ejecución.

Obtenidos los permisos y autorizaciones, comienza la fase de ejecución. Aquí es donde los promotores de otros países, más se diferencian del mercado español; dejando en manos de compañías de Project Management la gestión de la obra hasta la entrega llave en mano en la fecha prevista. Y esa es la labor de estas empresas, llevar a cabo la obra en plazo, en calidades y dentro de los parámetros económicos prefijados. En algunos casos se manejan hasta la tramitación de las licencias, en otros no

Flexibilidad y Servicios,
lo más demandado
Los promotores saben de la complejidad de estos proyectos y demandan la participación de un Project Manager con experiencia y conocimiento, buen nivel de servicios, flexibilidad y cintura, junto a una involucración total. La complejidad del diseño, la intervención de múltiples agentes en todas sus fases, los estrictos compromisos de coste y plazo asociados a la rentabilidad del proyecto, y la intensa necesidad de gestión de cambios que conlleva la comercialización suponen muchos factores y muchos riesgos. El trabajo pues es la gestión y el control de esos riesgos, para no dejarlos convertirse en amenazas.

Uno de los más importantes desafíos que la construcción de un centro comercial presenta es la gestión del cambio. Para entender esto, hay que pensar que construcción y comercialización se realizan en los mismos períodos. Una vez asegurados los grandes retailers que propondrán necesidades previas muy concretas, la comercialización implica que se puedan producir cambios en el proyecto interior tantas veces como sea necesario, y eso significa movimiento casi continuo y por tanto precisa de flexibilidad.

Otro punto importante es la coordinación de la obra privada, lo que se denomina Ecop, dentro de la obra principal. Y es que la fecha de inicio puede ser movible, pero la que si es segura es la de la inauguración.

Otro aspecto que le gusta destacar a J.C. Saz es la desviación presupuestaria. Cuando el sector está acostumbrado a quinces y veintes, la media del último año para Mace fue el 2,87 por ciento. Si hacemos una estimación, en obras de muchos millones de euros veremos la importancia de este punto.

Los clientes y el sector
Su primer gran Centro Comercial fue Madrid Xanadú y desde entonces han sido muchos los construidos, trabajando prácticamente para todos los promotores que compiten en España. Mills, Multi Development, Hines, Sonae Sierra, Realia Business, ING Real State, Aareal Bank Inverco, nacionales como Verdecora, Lladró y otros más locales como Bahía de Malaga Desarrollos Integrales, Edicentro, Pradera, Real de Olias, etc.

Los centros comerciales están presentando fortaleza ante la situación económica, y es posible que se extremen las precauciones, las condiciones de financiación se endurezcan y los plazos se dilaten; sin embargo en España queda mucho por hacer en este sector y vamos a ver muchos e importantes Proyectos Comerciales en un futuro inmediato. Otro campo donde hay todavía muchas posibilidades de desarrollo son los Parques Comerciales y seguro que surgirán nuevos conceptos y modelos de éxito comercial, que dinamicen el sector. Se está hablando ya de una tercera generación de centros comerciales, con una fuerte componente de diferenciación, más sofisticados, especializados, tematizados, etc. Los centros Lifestyle, los que combinan comercio, ocio y entretenimiento; y los mixtos residenciales y de oficinas con comerciales.

A finales del 2008, la liberalización que plantea la Directiva de Servicios, será un acicate más para el desarrollo de Proyectos Comerciales.

En mi opinión- asegura J. Carlos Saz- lo que es indudable es que el sector de los centros comerciales cuenta con una madurez, fortaleza y dinamismo que, como ya ha demostrado, le va a permitir evolucionar con una mayor rapidez y eficacia que otros sectores, situándolo en muchos aspectos por delante de todos ellos.

Proceso complejo

• Autoridades nacionales, regionales, locales, promotores, proyectistas conceptuales, dirección de proyectos, constructoras, inmobiliarias comerciales, comerciantes componen una de las características fundamentales de un proyecto comercial, la complejidad por la intervención de múltiples agentes durante cada fase del proyecto.

• La Administración desempeña un papel muy importante, sobre todo en la fase inicial y hay que coordinarse con ella desde el inicio de forma constante y continua, en cada uno de los pasos del proyecto; una buena coordinación o gestión de esta fase puede marcar la diferencia entre un rotundo éxito o fracaso del proyecto.

• La concepción del diseño resulta fundamental, y la coordinación de los diferentes proyectistas entre si y con la Administración, los comerciantes y el promotor son claves para el éxito durante la fase de diseño.

• La estrategia de contratación, la elección de los contratistas adecuados y su supervisión y coordinación, junto a la adecuada gestión del cambio asociada a la comercialización son fundamentales para garantizar los estrictos compromisos de coste y plazo del proyecto.

• Por último la comercialización del centro comercial, es quizás junto a la financiación el pilar más importante y unido a una buena coordinación con los diferentes comerciantes permitirá asegurar el buen fin del proyecto