Menos actividad inversora

La inversión en Centros Comerciales ha descendido durante el primer semestre de 2008. De enero a junio, tan sólo se han llevado a cabo cuatro operaciones en el mercado español (una sobre un centro comercial y tres sobre parques de medianas), frente a las 17 registradas en 2007, por un valor de 1.587 millones de euros, cantidad que también supuso una caída respecto a 2006, cuando se contabilizaron un total de veinticuatro.

Son datos del informe “Mercado de Centros Comerciales”, realizado por la consultora Aguirre Newman, que, no obstante, apunta una mejoría en la segunda mitad del año, cuando está previsto que salga al mercado un 20% más de Superficie Bruta Alquilable (SBA) que en 2007, lo que significará 800.000 nuevos metros cuadrados, repartidos entre 25 centros. Una situación inversa a la de 2007, que produjo un importante volumen de inversiones en el primer semestre y moderó la actividad en los últimos seis meses, como consecuencia de la crisis de liquidez y el
endurecimiento de los créditos.

En 2008 también se han previsto 154 proyectos, a medio y largo plazo que, de llevarse a término, sumarían 4.800.000 metros cuadrados más de SBA.

Las tres comunidades con un mayor número de centros comerciales en marcha son Andalucía (40), Valencia (19) y Madrid (16). En los futuros desarrollos destaca la apertura de centros comerciales pequeños (entre 5.001 y 20.000 m2), dado el amplio recorrido que esta tipología presentan en poblaciones de menos de 100.000 habitantes.

En la primera mitad de año, la inversión se ha centrado básicamente en parques de medianas.

Expansión ralentizada
La situación de incertidumbre económica y la desaceleración del consumo han ralentizado el ritmo de aperturas en el sector retail. Algunos proyectos de tienda propia han sido redimensionados para adaptarlos a la situación actual, mientras que muchas operaciones de inversión sobre locales propios han sido pospuestas a 2009 ó 2010.

Según Aguirre Newman, gran número de las la inauguraciones previstas se concentran en centros comerciales. Ello se debe a dos razones fundamentales, por un lado, al precio del alquiler que es menor en estos espacios que en los ejes de calle y, por otro a la concentración del gasto de las familias en este tipo de complejos.

Sin embargo, se advierte cierta dificultad en los centros que están comercializando o precomercializando locales en este momento. El comportamiento de los grandes operadores de moda, que actúan como locomotora no va a ser tan ágil como en el pasado. La contratación va a ser menor y estará sujeta a un mayor control de los costes
Por otra parte, se detecta un aumento del número de locales vacíos y por consiguiente un incremento de la tasa desocupación. Teniendo en cuenta la oferta disponible, se estima que la desocupación crezca un punto porcentual en los centros “prime”, pasando del 4% (registrado en diciembre de 2007) al 5%, mientras que en los centros “secundarios” pasará del 9% (generado a final de año) al 12%.

En cuanto a los precios de alquiler de locales, los aumentos se situarán por debajo de la inflación prevista. En este sentido, Aguirre Newman pronostica una subida mucho más moderada que la de 2007, que en ningún caso superará el 2,5% en los centros “prime”, ni el 1,75% en los “secundarios”. El año pasado, las rentas medias globales se situaron en el 5,20% y el 3,60%, respectivamente.

Afluencia, buenas perspectivas
Los datos de afluencia a centros comerciales son positivos. El acumulado enero-mayo de 2008 registra un incremento del 0,7% frente al mismo periodo del año anterior (Indice FootFall). Sin embargo, y por primera vez desde mediados de los 90, el informe muestra cuatro descensos en las ventas minoristas generadas en cinco meses consecutivos (de diciembre 2007 a abril 2008). Sólo febrero se salva de la quema, con un alza del 0,5% No obstante, a pesar de la desaceleración económica, se esperan nuevos aumentos respecto a 2007, un año en el que los niveles de afluencia, superaron mes a mes las cifras de 2006, con la única excepción de diciembre, que no supuso un descenso de la facturación, sino la concentración del gasto, con un menor número de visitas.

Balance 2007
Por lo que respecta al balance del sector en 2007, el estudio indica que el año pasado se abrieron 25 nuevos centros comerciales en España y se produjo la ampliación de cuatro ya existentes, lo que supuso la incorporación de 664.325 metros cuadrados de nueva Superficie Bruta Alquilable (SBA) y un descenso del 24,2 % frente a los 876.475 inaugurados en 2006.

Un año más Madrid, Andalucía y Valencia fueron las comunidades autónomas con mayor número de implantaciones. Estas tres, junto con Cataluña, sumaron más del 60% de la SBA. Sin embargo, el reparto del nuevo espacio no fue homogéneo. Madrid, Castilla La Mancha, Aragón y Andalucía acapararon el 76% de la nueva SBA, que sirvió para elevar la superficie de centros comerciales a 11,9 millones de metros cuadrados, repartidos en 487 complejos en toda España.

Entre los proyectos inaugurados el pasado año destacan Ferial Plaza en Guadalajara (55.814 m2), H2Ocio (50.000 m2) y La Gavia, 1ª fase (43.000 m2) en Madrid.

Sin embargo, aunque la comunidad de Madrid es la que más ha contribuido al crecimiento del sector en 2007, aportando el 30% de la nueva SBA, actualmente se encuentra en situación de teórica saturación, igual que Asturias, Murcia, Canarias, Valencia y País Vasco. En el extremo opuesto figura Cataluña, debido a las restricciones legales que existen a la hora de conseguir nuevas licencias para la promoción de centros comerciales.

Grandes y pequeños
Por lo que respecta a la tipología, entre las inauguraciones realizadas en 2007 destacan los centros comerciales grandes y los centros pequeños. Los “muy grandes” (más de 80.000 m2) frenaron su crecimiento debido a la escasez de suelo, la presión sobre el precio y las restricciones administrativas. En consecuencia, se produjo un avance de los proyectos de menor tamaño en poblaciones medianas y pequeñas.

No obstante, los centros comerciales grandes siguen siendo son los que cargan un mayor volumen de SBA (41% ), pero empiezan a competir con los parques de actividades comerciales, (28% ), en auge debido al importante número de proyectos finalizados en el último año.

Por su parte, los complejos medianos suponen el 12% del total SBA y los pequeños el 10%. Sin embargo, como ya se ha dicho, este último formato ha sido uno de los más prolíficos en cuanto a inauguraciones. El 28,7% de la oferta actual se corresponde a esta tipología.

Los centros de ocio continúan su curva de descenso con sólo un complejo abierto en 2007 (2% de SBA).

Sepa que…

• Madrid, Asturias, Murcia, Canarias, Valencia y País Vaso se encuentran en situación de teórica saturación.
• Este año saldrá al mercado un 20% más de SBA que en 2007
El año pasado se incorporó un 24% menos de nueva SBA que en 2006.
• El incremento de las rentas de alquiler se situará por debajo del aumento de la inflación prevista.
• Las tres comunidades con un mayor número de centros comerciales en marcha son Andalucía (40), Valencia (19) y Madrid (16).
• En 2008 también se han previsto 154 proyectos a medio y largo plazo.

Parkridge, proyectos en España y Portugal

El mercado ibérico se ha convertido en objetivo prioritario de Parkridge, compañía inmobiliaria de origen británico, dispuesta a cumplir sus planes de expansión en Europa Occidental.

La empresa, con sede en Barcelona, se encuentra inmersa en la promoción de los que serán sus primeros dos parques comerciales en España, una actuación a la que ha destinado una inversión de más de 60 millones de euros. De ellos, un total de 22 millones irán a parar al primer proyecto, que se ubicará en Cáceres, con una SBA de 12.000 metros cuadrados. El segundo desarrollo, previsto en localidad malagueña de Antequera (donde la firma también ha adquirido 46.000 metros cuadrados de suelo), supondrá un desembolso de entre 35 y 45 millones de euros y contará con 25.000 metros cuadrados de SBA.

Por lo que respecta al mercado portugués, Parkridge ha anunciado una inversión de 15 millones de euros para promover un parque comercial en Vilanova de Gaida (Oporto), con una superficie 23.400 metros cuadrados, de los que 9.000 corresponderán a SBA. Contará con un supermercado Pao de Açucar y una estación de servicio Alcampo, después del acuerdo alcanzado entre Parkridge y el grupo Auchan, que alquilará más de 4.500 metros cuadrados en el complejo.

Parkridge Western Europe es la delegación de la firma británica para Europa Occidental. Fue creada en 2006 con el objetivo de promover superficies comerciales de uso mixto e industria ligera. Dispone de oficinas en Barcelona, París, Milán y Luxemburgo y gestiona una cartera de 150.000 metros cuadrados, que representan un valor de 286 millones de euros.

Sonae Sierra, largo recorrido

El especialista internacional en centros comerciales Sonae Sierra invertirá 154 millones de euros en España, para poner en marcha la ampliación de Plaza Mayor, en Málaga y un nuevo Centro Comercial en Pulianas (Granada), que reunirán una inversión conjunta de 154 millones de euros.

El nuevo Plaza Mayor abrirá sus puertas el próximo 30 de septiembre, sumando 18.800 nuevos metros cuadrados de SBA y 1.130 plazas de parking. Además de nuevos espacios, también añadirá la palabra Shopping a su nombre, por lo que pasará a denominarse Plaza Mayor Shopping.

Los propietarios del recinto, Sonae Sierra y la británica Castle City, estiman una inversión de 58 millones de euros para el que será el segundo mayor centro de Sonae en nuestro país. Una vez terminado, dispondrá de un total de 53.000 metros cuadrados de SBA, 153 tiendas, 3.480 plazas de aparcamiento, 20 salas de cine, 35 restaurantes, una bolera con 20 pistas, un supermercado Mercadona, un autocenter, una gasolinera, una escuela de música y un gimnasio.

Plaza Mayor Shopping, que ya tiene comercializada el 99% de su superficie, prevé una facturación de 107 millones de euros y más de nueve millones de visitas en su primer año de actividad.

Por su parte, el Centro Comercial de Pulianas, un proyecto que Sonae desarrolla en asociación con Millar Development, abrirá en 2010 y exigirá una inversión de 107 millones de euros.

Sonae Sierra e ING Real Estate también han finalizado la reforma del Centro Comercial GranCasa en Zaragoza, que ha afectado a 15.877 metros cuadrados, con una inversión de 2,5 millones de euros.

Especialista internacional

Los 12 centros comerciales y de ocio que Sonae Sierra posee en propiedad o copropiedad en España alcanzaron, el año pasado, unas ventas de 904 millones de euros, lo que supone un aumento del 9,2% respecto a 2006. Esta cifra, que es atribuible sólo a los centros comerciales, no incluye la facturación de los hipermercados y sólo contabiliza los do primeros meses de funcionamiento de El Rosal, inaugurado en octubre de 2007 en Ponferrada (León).

Fundada en 1989 Sonae Sierra (participada al 50% por Sonae SGPS Portugal y Grosvernor, Reino Unido), es propietaria de 48 complejos comerciales y de ocio en Portugal, España, Italia, Alemania, Grecia, Rumania y Brasil, que suman una SBA superior a los 1,9 millones de metros cuadrados.

En estos momentos el holding cuenta con 14 proyectos en marcha y otros 14 en diferentes fases de concretización en Portugal, España, Italia, Alemania, Grecia, Rumania y Brasil, lo que supone una SBA total de un millón de metros cuadrados.

En 2007 el conjunto de los activos inmuebles del grupo logró un valor de 1,7 millones de euros (un 14,9% más que en 2006) y un beneficio neto consolidado de 300 millones (un 87,2% más). En el mismo año, los centros comerciales del grupo recibieron más de 410 millones de visitas.