Madrid y Barcelona, bipolaridad en rentas prime
El mercado español de locales comerciales es bipolar. Dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, destacan en el mapa del retail inmobiliario. Sus calles albergan tiendas emblemáticas, establecimientos con solera e implantaciones de nuevas marcas que ocupan un lugar privilegiado en ejes estratégicos. Sin embargo, las localizaciones prime cotizan a la baja en nuestro país, con rentas inferiores a los 2.700 €/m2 /año, lo que nos sitúa a distancia de otras urbes europeas como Berlín (2.880 €) o Milán (6.800 €) y bastante lejos de los precios que se pagan en Londres (7.900 €) o París (10.000 €).
Así lo demuestra un informe elaborado por Jones Lang LaSalle, en el se que reconoce que “la bajada de la demanda interior, del PIB interanual, el continuo crecimiento de la tasa de desempleo y la caída del gasto del sector privado afectan directamente a los niveles de consumo y por tanto influyen de manera significativa en el comportamiento del mercado de locales comerciales en calle”. Por ello, pese a su notoriedad, ubicaciones de primer orden en Barcelona o Madrid alcanzan rentas de 2.600 y 2.640 €/m2/año, respectivamente. De ahí, la entrada de operadores nacionales e internacionales, ansiosos por encontrar su “sitio” en alguna de las calles del top comercial, Serrano y Gran Vía, en el caso de la capital de España, y Paseo de Gracia y Portal del Ángel, en el de la Ciudad Condal.
Dos ciudades, cuatro calles
Ninguna de las cuatro calles analizadas “funciona” igual. En 2012 los operadores internacionales han protagonizado el desembarco en los locales de la madrileña calle Serrano (86%), dejando un pequeño hueco (14%) para la presencia nacional. Unas cifras que invierten la tendencia de 2011, cuando la mayoría de entradas (70%) fueron nacionales. Por su parte, en Barcelona, el 100% de la ocupación ha sido foránea en lo que llevamos de 2012, la mismo que sucedió en 2011, una situación que delata su carácter cosmopolita, siendo una de las capitales europeas que acoge mayor número de turistas extranjeros.
Descendiendo al caso de Madrid, el alquiler de locales en calle inició su descenso en 2008 y en 2009 alcanzó su nivel más bajo, llegando hasta los 185€/m². En 2010 y 2011 las rentas permanecieron estables, ofreciendo prácticamente los niveles que tenemos hoy (187€/m²).
En Barcelona, las rentas del Paseo de Gracia comenzaron a caer a finales del 2008 y se estabilizaron en 2010, para permanecer sin cambio hasta ahora, con una media de 184€/m²/mes para un local tipo de unos 100 m². Portal del Ángel es la calle más cara de la Ciudad Condal, y actualmente alcanza unas rentas de 212€/m² para un local tipo de unos 100 m² aproximadamente.
A lo largo de los últimos cuatro años, la caída de las rentas en la Gran Vía y Portal del Ángel es insignificante. Sin embargo, en el mismo periodo, Serrano y el Paseo de Gracia han sufrido una bajada de alquileres significativa. La tendencia para los próximos meses de 2012 es que los precios se mantengan en los mismos niveles que hasta la fecha.
Madrid, tradición y lujo
Por lo que respecta a Madrid, Serrano se consolida como enclave emblemático y mejora su rentabilidad comercial al poder abrir los 7 días de la semana, desde septiembre de 2011. Las obras de remodelación de la calle han favorecido la ubicación de flagships nacionales e internacionales. Los sectores más destacados que conforman el mix comercial de esta vía madrileña son Accesorios, Moda y Servicios, con una presencia del 34%, 33% y 21% respectivamente.
En 2011, Serrano registró siete nuevas entradas y una reubicación. En el 2012 se han producido siete transacciones, de las cuales seis son nuevas entradas y una es ampliación. A diferencia de los movimientos realizados en 2011, este año el 100% de las nuevas entradas son de procedencia internacional, como las de las firmas Michael Kors, Ferrari, Bdba y Zadig & Voltaire.
La Gran Vía también despierta el interés de los principales operadores. En esta zona la oferta se reparte en Moda (27%), Accesorios (26%) y Servicios (21%). Actualmente, la tasa de ocupación es del 100%, por lo que la demanda de firmas es superior a la disponibilidad de locales, lo que contribuye a que los precios se mantengan y se produzca poca rotación. Los operadores internacionales superan a los nacionales.
Barcelona, más internacional
Paseo de Gracia continúa siendo el eje comercial de la Ciudad Condal y reúne la mayor concentración de tiendas de lujo de Barcelona. Los operadores internacionales lo consideran un enclave comercial único en Europa. El tramo comprendido entre la Plaza de Cataluña y la Avenida Diagonal, cuenta con un total de 174 locales comerciales, de los cuales el sector de Moda ocupa el 42%, Accesorios el 30% y Servicios el 23%. Actualmente, la oferta disponible es casi nula, el grado de ocupación es del 99%.
En 2012 se han producido cuatro entradas, en esta calle, todas ellas de firmas extranjeras, Bottega Veneta, Zadig & Voltaire , Stella McCartney y Dirk Bikkembergs.
Por su parte, Portal del Ángel es la calle más demandada para consumo. Se trata de un tramo corto, con elevado y continuo paso de gente. En 54 locales comerciales analizados, los sectores más destacados son Moda, Accesorios y con un porcentaje mucho más bajo, Servicios (43%, 41% y 9% respectivamente). A diferencia del Paseo de Gracia, las tiendas que engloban la oferta de Portal del Ángel son de nacionalidad española.
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