La inversión inmobiliaria en logística y retail sufre una fuerte caída

Este índice muestra la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas, socimis y fondo de inversión internacionales valorados regularmente por CBRE, primera compañía a nivel internacional

Según CBRE, el ajuste ha sido intenso en términos interanuales: -12,25% en logística, -7,79% en oficinas -7,37% en retail y -0,95% en residencial, en consultoría y servicios inmobiliarios.

Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del sector logístico han tenido en el primer semestre de 2023 una corrección en su valor del -4,01%. El ajuste interanual, si se compara con los datos de junio de 2022, ha sido de -12,25%.

En el caso de los activos de los segmentos de oficinas y retail, en el primer semestre la corrección ha sido del -4,76% y -2,97% respectivamente. Mientras que el ajuste interanual en las valoraciones ha sido del -7,79% en oficinas y -7,37% en retail. Por último, las valoraciones de los activos del sector Living se han mantenido en los primeros seis meses (0,22%), mientras que el ajuste  interanual fue del -0,95%.

Para Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España, “el fuerte ajuste interanual experimentado en las valoraciones de los activos inmobiliarios analizados en nuestro Índice- CBRE del segundo trimestre de 2023 coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que ha ralentizado la actividad transaccional. En términos de rentabilidades, la situación macroeconómica ha provocado ajustes al alza en todos los productos con la consecuente corrección en valor”.

En términos interanuales, los activos logísticos son los que mayor ajuste han vivido (-12,25%). El sector logístico español alcanzó hasta junio de 2023 una contratación de 994.057 metros cuadrados, un 30% menos que la registrada en el mismo periodo de 2022 (1.433.096 metros cuadrados), que fue récord absoluto de contratación de la historia. Atendiendo a la Zona Centro, la contratación en el primer semestre ha sido de 383.926 metros cuadrados, cifra por debajo de la registrada en los dos últimos años, aunque por encima de prepandemia. Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de casi 327.000 metros cuadrados.

La renta prime se mantiene estable en la Zona Centro en torno a los 6,25 €/m2/mes después de la subida reflejada a finales del año pasado. La escasez de oferta acompañada de la entrada de activos de última generación continúa elevando la renta prime en Cataluña hasta los 8,25 €/m²/mes, un 3,1% más que el trimestre pasado y un 10% más respecto al mismo periodo de 2022. En ambos mercados se espera que continúe esta tendencia al alza de las rentas a lo largo del año.

Por su parte, la disponibilidad se sitúa en niveles muy bajos en el segundo trimestre del año. Mientras en Zona Centro es del 6,82%, en Cataluña se sitúa en el 2,99%. Por la parte de inversión, en este periodo se ha alcanzado un volumen superior a los 450 millones de euros, lo que supone un descenso del 50% respecto a la cifra alcanzada en el primer semestre de 2022, con 1.175 millones de euros (la tercera más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica). En el segundo trimestre el volumen de inversión ha sido de 164 millones de euros, lo que supone un descenso del 42% respecto de 2022.

En términos de rentabilidad, las continuas subidas de tipos han presionado al alza las yields en el mercado español, alcanzando niveles del 5,00% a cierre de junio, esto supone un incremento de 100 puntos básicos en un año. Las previsiones apuntan a que hasta cierre de año se puedan realizar ajustes, llegando a máximos en el entorno del 5,2%.

Retail

La inversión en el sector retail ha alcanzado los 538 millones de euros en el primer semestre de 2023, un 42% inferior a la del mismo periodo del año anterior (sin contar la transacción entre BBVA y Merlin Properties). El segmento de la alimentación está liderando la inversión en 2023, representando un 48% de la inversión total. Por detrás se encuentran los centros comerciales (22%), parques de medianas (16%) y High Street (14%). En cuanto a tipología de inversores, el capital internacional está siendo el que más porcentaje de la inversión aglutina, con un 75% sobre el total. Las rentabilidades prime han aumentado en 100 puntos básicos en todos los segmentos de Retail respecto a junio de 2022.

Analizando la evolución en el primer semestre, los datos tanto de ventas como de afluencias en el mercado de High Street en España son favorables. Como consecuencia, la actividad transaccional de alquiler ha sido muy activa, siendo un 19% superior a la del mismo periodo de 2019 y un 4,5% a la del 2022. Cabe destacar la fuerte demanda de las marcas internacionales, que suponen en lo que llevamos de año el 55% de las nuevas aperturas de los principales ejes comerciales del país.  La vacancia en ciudades como Madrid se encuentra en cifras inferiores a las de prepandemia y las rentas están experimentando una presión al alza, sobre todo en calles con más demanda y menos espacios disponibles.

Respecto a las ventas de centros comerciales, siguen registrando cifras muy positivas, situándose ya un 4% por encima de las del primer semestre de 2019. Sin embargo, las afluencias siguen siendo inferiores a los niveles prepandemia, experimentando una lenta recuperación.