La inversión cae un 10% Centros Comerciales, tiempo de ajuste

La crisis mundial ha afectado a la industria de centros comerciales, que en 2008 realizó inversiones por valor de 1.641 millones de euros, un 10% menos que el año anterior, según se desprende de último informe elaborado por Jones Lang LaSalle.
El dato contrasta con la reducción del 54% registrada a nivel europeo, si bien el año pasado el número de operaciones de compraventa en el mercado nacional se redujo casi a la mitad, pasando de las 42 registradas en 2007 a las 20 contabilizadas entre enero y diciembre de 2008 “El descenso de los valores del producto retail ha sido generalizado por un agresivo ajuste de las rentabilidades, que ha continuado durante el primer trimestre de 2009”

Compraventa
Los centros comerciales siguen acaparando la mayor parte del volumen de las compraventas , con un 56% del total, aunque esta cifra ha sido menor que otros años al desvirtuarse por la elevada proporción (22%) de la venta de 12 hipermercados Eroski a Topland, por 361 millones de euros, en una operación de sale-and leaseback.
Entre las transacciones más destacadas del pasado año también figura la venta, por parte de Metrovacesa, de dos centros comerciales a Unibail-Rodamco por valor de 424 millones de euros.
Según Jones Lang LaSalle, el mercado ha atraído cuatro tipos de inversores: institucionales, sobre todo alemanes, que buscan productos prime , con bajo nivel de riesgo y precio ajustado; fondos oportunistas y fondos soberanos, que demandan producto con gestión y están orientados a encontrar vendedores con necesidad de liquidez; empresas especializadas, con cash que aprovechan la situación para comprar calidad a precios más bajos e inversores privados. Estos últimos son los que actualmente ofrecen un mayor crecimiento en el sector retail.
Por otra parte, el estudio confirma la tendencia de búsqueda de inmuebles donde su precio ha variado más. Muchos dirigen sus esfuerzos hacia el Reino Unido, donde se han notado las mayores bajadas, provocando una caída de los precios en Europa y previsiblemente en España, que junto con Irlanda, serán los siguientes países en atraer la inversión, ya que son los que están cayendo con más fuerza.
Jones Lang LaSalle concluye que los activos de retail en España siguen representando una inversión sólida y suponen una mejor opción que otros mercados. “Las oportunidades serán aprovechadas por quien sepa diferenciar las características entre un proyecto u otro y tenga visión a medio y largo plazo, ya que las perspectivas a partir de 2011 son todavía fuertes”.

Récord de aperturas
En lo que aperturas se refiere, la consultora califica 2008 como año récord, con un total de 1.195.000 metros cuadrados de nueva SBA, entre nuevos centros y reformas. El balance final revela 33 inauguraciones y seis ampliaciones o segundas fases, con proyectos como Parque Marítimo Jinamar, en Telde (Las Palmas); la segunda fase de Plaza Imperial, en Zaragoza e Islazul, en Madrid.
Un dato a tener en cuenta es que la media de superficie abierta anualmente durante los últimos cinco ejercicios supera el millón de metros cuadrados, mientras que hace diez años, no llegaba al medio millón.
Por tamaño, la media de los centros comerciales abiertos ha sido la más alta registrada nunca en España, rondando los 30.000 metros cuadrados, lo que sitúa la superficie media en 23.000 metros cuadrados, mientras que la densidad alcanza los 309 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes. Esto permite comparar nuestro país con el resto de Europa, situándonos en noveno lugar, por detrás de Reino Unido, Francia, Holanda o Portugal. Por comunidades autónomas, Madrid, Murcia, Asturias y Canarias alcanzan la mayor densidad comercial, mientras que los niveles más bajos se encuentran en Extremadura, Cataluña y Baleares.
En lo que a formatos se refiere, destacan los centros pequeños (285), seguidos de los parques de medianas (24%) y centros grandes (18%), lo que representa el 11%, 16% y 32%, de la SBA, respectivamente. Sin embargo, los que más han crecido en 2008 han sido los outlet ,con inauguraciones como las de La Noria , en Murcia y Outletuy, en Pontevedra; los parques de medianas, con ocho aperturas y más de 150.000 metros cuadrados y los centros grandes, con seis implantaciones, entre la que figuran Las Dunas (Sanlúcar de Barrameda, Cádiz, 75.000 m2); Dolce Vita (Coruña, 62.000 m2) y Ballonti (Portugalete, 52.000 m2).

Locales, nuevo modelo
El ejercicio 2008 ha sido un periodo de ajuste para el mercado de locales en calle. Las restricciones en la financiación y la caída de las ventas han recortado la demanda, provocando grandes diferencias por ciudades, clasificación de calles y tipología de operadores. En general se ha mantenido un nivel de rentas y de ocupación más bajo de lo esperado, lo que, unido al descenso de las rentabilidades, ha hecho que en muchos casos el coste de los proyectos haya sido mayor que su valoración actual, dificultando el intento de venta. El informe señala que las empresas están potenciando la gestión de
sus actuales locales y que la demanda media busca espacios de entre 100 y 200 metros cuadrados en calles prime, prefiriendo pagar rentas más altas si éstas les garantizan una buena localización. “Los operadores internacionales están menos interesados en el mercados español, principalmente los que no cuentan con tiendas en nuestros país y desconocen el potencial real del comercio en España”.

La moda, protagonista
Los grandes grupos están enfocando su interés exclusivamente en Madrid y Barcelona, mientras que en otras ciudades como Valencia, Bilbao, Zaragoza, Málaga y Sevilla baja la demanda. Los problemas son mayores en zonas de segunda y tercera línea comercial, donde cada vez hay más locales para ser alquilados o traspasados. La desocupación en zonas secundarias se estima entre un 8% y un 14%, siendo más elevada en tercera línea.
Por actividades, a nivel nacional, más del 50% se centra en el segmento de moda, seguida de la restauración, con un alto porcentaje, derivado de la expansión de grandes cadenas y franquicias. El mercado de lujo ha dejado de crecer al ritmo de los últimos años, aunque este tipo de operadores sigue buscando oportunidades, ahora con menos prisa que antes, en Madrid, Barcelona y Puerto Banús (Málaga). Abren menos tiendas, pero de mayor calidad y tamaño, estableciendo tiendas insignia en determinadas ciudades.
En cuanto a firmas, entre las más activas se encuentran H&M, Sport Zone, Mango Men, Orange o Primark, además de otros que empiezan su expansión en el mercado español como Blanco Men, Marwa, Worten o G.Star. También están surgiendo marcas especializadas en moda, belleza o accesorios, como Uterqüe (Inditex), Mango Touch, Avanti (segunda marca de C&A), Fashionkids y el nuevo concepto de Imaginarium 08, dedicado al sector infantil.
La enseñas low cost y los outlets han mejorado su situación en el último año, ante un consumidor orientado al ahorro. Así, se han creado nuevas marcas destinadas a la ropa descuento como Koodza (segunda enseña de Decathlon) o Coctel Children.

Futuro optimista
Las previsiones para el futuro de la industria son optimistas. Este año ha comenzado con 14.281.000 metros cuadrados de SBA, distribuida en 613 centros comerciales de toda España y es significativo el número de desarrollos ya iniciados que seguirán adelante. De acuerdo con los datos del estudio, hasta finales de 2011 se han detectado 900.000 metros cuadrados de SBA (Superficie Bruta Alquilable), que se dan por “seguros”, mientras que otros 1.900.000 son proyectos “probables”, lo que en su conjunto equivale a un incremento del 20% en total de SBA, hasta alcanzar los 17 millones de metros cuadrados. Si a ello se añaden las realizaciones consideradas como “posibles”, se alcanzarían los 19 millones de metros cuadrados, lo que representaría un aumento del 33% en la SBA.
Teniendo en cuenta sólo las implantaciones seguras, las comunidades que protagonizarán los mayores crecimientos hasta 2011 serán Extremadura, Galicia, Andalucía y Cantabria, mientras que el formato más demandado será el parque de medianas, con una de cada cuatro inauguraciones en los próximos dos años.
Jones Lang LaSalle da a conocer algunos de los grandes proyectos que se llevarán a cabo en los próximos tres años como Parque Jérez, en Jérez de La Frontera, Cádiz (más de 150.000 m2); Faro Bahía de Altarea, en Puerto Real, Cádiz (50.000 m2); Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz (56.000 m2); Parque Marítimo Jinamar de Erosmer Ibérica, en Telde, Las Palmas (más de 100.000 m2); Torrecardenas, de Bogaris, Almería (68.500 m2) y Las Playas, de Auchan, en Orihuela, Alicante (85.000 m2).
Entre los proyectos previstos hasta 2011 sobresale el centro proyectado por ING en Torrejón (Madrid), destinado íntegramente al hogar y la decoración, así como otra superficie de ocio y comercio en Splau , en Cornella (Barcelona), que albergará un operador de ocio infantil, similar al concepto de Micrópolis recientemente inaugurado en Allegra, en San Sebastián de los Reyes (Madrid).

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