Centros Comerciales. Toca renovar

Los centros comerciales han llegado en España a su etapa de madurez. Deben buscar su reconversión hacia un futuro en el que el centro de las ciudades será su principal destino.

La Asociación Española de Centros Comerciales presentó a finales de enero sus primeras cifras provisionales del sector. Lo hacía Javier García Renedo, su presidente, queriendo reflejar el balance “positivo”, a pesar de la caída del consumo, para el sector “que está resistiendo mejor la crisis, gracias a dos características: unidad de gestión y capacidad de adaptación a los nuevos formatos comerciales” “Hay que ir al consumidor urbano” dice García-Renedo

CIFRAS HACIA ABAJO
En el último año, las ventas generadas por el conjunto de los centros comerciales españoles ascendieron a 36.997 millones de euros, según las estimaciones de la AECC. Una cantidad que ha representado una caída del 2,2% respecto a 2011, el mismo descenso producido en relación a 2010, por tanto estabilidad, aunque a superficie constante el descenso se cifra en el 3,7%.

En cuanto a la venta media por visitante, ésta se ha mantenido por encima de los 20 euros en los dos últimos ejercicios, si bien es verdad que en 2012, el gasto fue ligeramente inferior a 2011, con un ticket promedio de 21,6 euros, un 2,7% menos que un año antes.

Única partida que crece, la inversión, totalizando 1.700 millones de euros, frente a los 1.010 de 2011. Este incremento se ha debido a la apertura de seis nuevos complejos, que han sumado 379.600 m2 de nueva superficie comercial y a dos ampliaciones, que han supuesto otros 132.500 m2, en total, 512.100 m2 de SBA (Superficie Bruta Alquilable). Entre estas últimas destaca Puerto Venecia, en Zaragoza, considerado el mayor centro de Europa en dotación y servicios. La otra ampliación corresponde a Luz Shopping, en Jerez (Cádiz).

El grueso de la inversión (1.600 millones) ha sido aportado por inversores extranjeros, especialmente fondos británicos o franceses, aunque se prevén nuevas operaciones en el mercado español a cargo de inversores latinoamericanos y rusos. Un ejemplo de los primeros ha sido la compra del extinto M-40, por parte del grupo venezolano Sambil.

Al cierre de ejercicio, el censo de centros comerciales ascendía a 535 unidades, distribuidas en más de 15 millones de m2 (15.119.335 m2), un 3,5% más que el año anterior. El aumento de instalaciones ha repercutido en la cuota de mercado del sector, que se ha situado en el 16,31%, frente al 16,02% de 2011. Desde 2010, el sector ha consolidado su participación en el conjunto del comercio minorista por encima del 16%, cuando en 2009, era de algo más del 15% y más de 30 años atrás, apenas representaba el 0,5% de todo el retail.

Según García-Renedo, la percepción que tiene el consumidor de los centros comerciales está sobredimensionada, porque este 16% se enfrenta al 84% restante que copa el comercio de calle, de ahí la necesidad de atraer al comprador urbano

OFERTA DE TOTALIDAD

Mayor superficie, mayor cuota y mayor afluencia, 1.713 millones de visitas en 2012, con un repunte del 0,8% sobre el anterior ejercicio. En línea con estos crecimientos, también ha aumentado 1,3% el empleo generado en el sector, contabilizando al final del balance un total de 317.000 trabajadores.

La oferta de los centros comerciales se configuran como un todo, donde “se quiere transmitir la imagen de totalidad”. Sin embargo, el mayor peso en ventas se lo lleva la alimentación con el 15% del total, seguida de moda y complementos, con el 9%, restauración, con el 8% y equipamiento del hogar con el 5%. El apartado de otros capta un 9%. En gasto potencial en centros comerciales se estima en más de 236 millones de euros.

Las previsiones de la AECC para 2013 apuntan la apertura de siete centros y la ampliación de dos, con una SBA de 140.000 m2, destacando entre los nuevos proyectos Castellana 200, en Madrid; Camino Real en San Fernando de Henares (Madrid) ; Tablero, en Gran Canaria y Holea, en Huelva.

En los próximos tres años se prevé la apertura o ampliación de aproximadamente 30 complejos, lo que supondría una SBA cercana a los 800.000 m2. En el bienio 2013-2015 se sumarían cerca de 16 millones de m2 (15,9).

Haciendo un rápido repaso a la evolución del sector, desde el inicio de la crisis, el presidente de la AECC señala que “la gran caída se produjo en 2009; 2010 fue un año de repunte; 2011 fue un ejercicio plano y en 2012 la industria volvió a contraerse, pero sin llegar al extremo de 2009. Este 2013 será un ejercicio plano, porque se va a vender lo mismo que el año pasado, con ligera tendencia a la baja. Sin embargo, en 2014 y 2015 asistiremos a una evolución parecida a las de 2010 respecto a 2009”.

LA OTRA CARA DE LA MONEDA nforme Jones Lang Lasalle. Inversión en Retail

Cifras hacia abajo para los Centros Comerciales, lo que no evita que los operadores internacionales continúen viendo el mercado español como una oportunidad para su estrategia de crecimiento. Carrefour Property, Inter Ikea o Unibail Rodamco, entre los promotores y cadenas como Primark, H&M, Decathlon o Leroy Merlin, salvaron las cifras del sector en 2012

En paralelo a la presentación del Informe sectorial de la AECC, la consultora Jones Lang Lasalle hacia público su Estudio sobre “La inversión en Retail 2012” más centrado en los operadores y en la evolución de las principales calles comerciales y las rentas medias de locales.

FALTA FINANCIACIÓN

España sigue siendo un destino atractivo para la inversión inmobiliaria en retail. La compleja situación económica de la Zona Euro, ha teñido de incertidumbre el mercado y ha hecho que algunos proyectos suspendan o retrasen su ejecución. A pesar de ello, 2012 finalizó con 605.415 m2 de superficie comercial inaugurada en nuestro país, un 4% más que en 2011, según datos Jones Lang LaSalle, incluidos en su Informe Retail, Análisis 2012

Este espacio corresponde a las aperturas realizadas en centros comerciales, que han supuesto una inversión de 652 millones de euros, un 2% inferior a los 665 millones desembolsados el año anterior. La consultora estima que “no se verá una promoción importante a medio plazo, debido a la falta de financiación”. No obstante, los niveles de desocupación se han mantenido en tasas similares a 2011. En el último año, el número de locales vacíos supuso el 9% de toda la Superficie Bruta Alquilable (SBA), la misma que en el año anterior, mientras que el porcentaje de locales desocupados se elevó al 16%, un 1% más.

TIPOLOGÍA, MEJOR GRANDES

Por tipología, la mejor evolución ha sido para los centros ‘muy grandes’, ya que sólo el 4% se encuentra sin comercializar. Por el contrario, los pequeños presentan una tasa de desocupación del 24% en locales y del 17% en SBA.

Para Helena Arcos, Retail Leasing de Jones Lang LaSalle, las condiciones económicas y de consumo, con precios a la baja, suponen una ventaja competitiva para aquellos que optan por instalar su marca. Tanto es así, que España ocupa un año más la sexta posición por SBA, respecto a Europa, con 670 centros comerciales a finales de 2012, superada sólo por Reino Unido, Francia, Rusia, Italia y Alemania.

En 2012, la renta media fue de 18 euros/m2/mes, cayendo un 5,2% frente a 2011. Esta tendencia ha sido general en todos los tamaños de establecimiento, aunque se ha sentido menos en los de más de 1.500 m2. Incluso las rentas prime se ha visto afectadas por la caída, con un descenso del 11%, a pesar de que este tipo de rentabilidades se mantienen en España en el 6,7% para los centros comerciales y en EL 7,7% para los parques comerciales y de medianas.

En general, las ventas de los centros comerciales también han tenido una evolución negativa, con una media de 2.400 euros/m2. Sin embargo, por formatos, el mejor comportamiento ha correspondido a los centos de grandes dimensiones (2.650 euros /m2), seguidos de medianos (2.600), basados en hipermercados (2.500), centros grandes (2.250), pequeños (2.200) y parques de medianas (1.200). El negocio disminuye más que la afluencia.

EXTREMADURA Y ARAGÓN

La densidad comercial media en España alcanza los 342 m2/SBA por cada 1.000 habitantes, lo que supone un 3,8% más que en 2011. Aunque, el dinamismo en proyectos ha sido desigual en las distintas regiones peninsulares. Por comunidades autónomas, los mayores incrementos se han registrado en Extremadura (+53%) y Aragón (+23,6%). En el extremo opuesto se sitúan Andalucía (+1,6%) y Madrid (+2,1%). En total, el incremento de SBA ha sido del 3,9%, teniendo en cuenta que algunas zonas no han realizado ninguna apertura (Asturias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, Ceuta y Melilla, La Rioja, Navarra y País Vasco). Por ciudades, Madrid y Barcelona destacan por encima del resto, y aparecen en el Top 10 de las capitales europeas que suscitan mayor interés entre los inversores (Madrid en el puesto 5º y Barcelona en el 10º).

En cuanto a las principales inauguraciones, el informe señala siete: As Cancelas, en Santiago (Realia y Carrefour Property); Río Shopping, en Valladolid (Inter Ikea); El Faro, en Badajoz (Unibail-Rodamco); Luz Shopping, en Jerez (Inter Ikea); Puerto Venecia , en Valladolid (British Land; Gran Plaza, en Majadahonda (LSGIE), La Zenia Boulevard, en Orihuela (Inmochan).

Luis Íñiguez, director de la División Retail de la consultora, explica que la principal inversión que está llegando a España en este momento procede de operadores especializados en precios bajos (oportunistas), que compran a la baja, especialmente, grupos latinoamericanos o rusos. Un claro ejemplo ha sido la compra de M-40 por el holding venezolano Sambil.

Por lo que respecta a Europa, Jones Lang LaSalle apunta un valor de 19.400 millones de euros para las transacciones realizadas en 2012, cifra inferior a los 31.000 millones de 2011. Reino Unido y Alemania han sido los mercados más representativos, con el 30% y el 23% del total, respectivamente.

EUROPA. REINO UNIDO Y ALEMANIA ATRAEN MÁS

La inversión directa en el retail immobiliario europeo acusó un descenso del 9,4 %. en el cuarto trimestre de 2012 desde los 8.500 millones de euros en 2011 a los 7.600 del año recién terminado. Mayor aún fue el descenso acumulado para el total anual, estimado en 19.400 millones de euros ( 31.300 millones en 2011). Son datos de Jones Lang La Salle que prevé un principio de 2013 con inversiones en la misma línea.

Reino Unido y Alemania siguen siendo los mercados más importantes en cuota de mercado, con un 30 % y un 23 % respectivamente. Con Suecia, y un final de año muy fuerte con 1.500 millones de euros negociados, Noruega (1.300 millones de euros) y Francia (1.200 millones de euros) reunieron el 74 % de las transacciones en Europa en el conjunto de 2012.

Por su parte la consultora PWC, situa a Alemania, con las ciudades de Munich y Berlín en alza y en los dos primeros lugares, es el país preferido por los retailers europeos para su inversión. Les sigue Londres, que escala posiciones desde el décimo lugar al tercero y Estambul, que desciende tres, desde el primer lugar en la lista de 2011.

En el caso de España, dos ciudades, Barcelona y Madrid, se situan en los puestos 23 y 24, casi al final del informe, debido según sus realizadores a “estar sus países en el centro de la crisis del euro”