El mejor activo frente a la crisis

La última y sonada localización ha sido la anunciada tienda de Apple en la Puerta del Sol de Madrid o en la Plaza de Cataluña en Barcelona. Se suma a una ya larga lista de operadores, nacionales e internacionales que durante 2010 han podido acceder a instalar nuevos formatos de negocio en localizaciones prime.

El año 2010 ha estado plagado de ejemplos que hubieran sido impensables hace una década. Desigual en la plaza del callao de Madrid, frente por frente con Fnac que hace ya más de 20 años consiguiera el edificio más deseado de la calle; Gran Vía y sus nuevas estrellas, la renovada Serrano y sus nuevos inquilinos, supermercado Mercadona incluido en el emblemático y elitista centro comercial ABC, muy cerca de El Corte Inglés en Ortega y Gasset, plena milla de oro madrileña; han caminado en paralelo a Paseo de Gracia en Barcelona o calles como Colon en Valencia.

Las crisis traen también sus oportunidades. La liberalización de espacios provocada por el cierre de negocios y la sobrada oferta frente a la demanda está siendo utilizada por las cadenas de retail – del mercado interno y externo- que con capacidad financiera para ello, encuentran localizaciones buenas, bonitas y baratas para llegar mejor preparados a la era post-crisis.

Gracias a esta situación, los locales comerciales se muestran como el activo inmobiliario más resistente a la recesión económica en Europa. Según datos de BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, los operadores están dirigiendo sus demandas a localizaciones prime, que están resistiendo mejor en un contexto de caída del gasto de consumo. Los desarrollos se han limitado y prácticamente se refiere a rehabilitaciones.

No en todos los países el comprotamiento ha sido igual. En España, la disponibilidad de espacios se ha ido incrementando a lo largo de 2010, sobre todo en high street, un hecho que representa un riesgo para los propietarios que en algunas localizaciones se muestran dispuestos a aceptar descuentos tanto en nuevos contratos como en renovaciones. Según BNP Paribas Real Estate, se espera que la tendencia a presión a la baja va a continuar en los próximos meses. Durante la primera mitad de 2010, la transacción más importante ha sido un alquiler de 1.880 m2 por parte de Zara en Madrid. Las rentas prime y de primera línea no han sufrido grandes variaciones en 2010, y actualmente mantienen un nivel de entre 1.200 y 2.400 €/m²/mes en Madrid, decreciendo en función de la superficie alquilada.

En Reino Unido, los ejes comerciales high street continúan en descenso y es previsible que así continuemn en 2011, salvo en áreas como Oxford Street y Bond Street que se mantienen estables con un comercio saludable gracias a turistas y empleados de la zona. Las rentas prime en los mejores ejes comerciales de Londres se situan por encima de 7.000 €/m²/año en la primera mitad del ejercicio. Solo la empresa española Desigual superó esta media con una operación en Oxford Street de 9.000 m2/año.

En Alemania, mientras que el segmento prime ha tenido un comportamiento positivo, las localizaciones en ejes secundarios han registrado menos actividad comercial y descensos de las rentas como consecuencia del incremento de la desocupación. La renta prime en la calle Kaufinger de Munich se ha situado en 3.780 €/m²/año durante la primera mitad del ejercicio (3.720 €/m²/año anterior). Otras ejes relevantes son la calle Zeil de Frankfurt (3.180 €/m²/año) y la calle Schildergasse en Colonia (3.120 €/m²/año). Los operadores más activos han sido las marcas de moda.

En Francia, la demanda de retailers franceses e internacionales se ha mantenido alta en el segmento prime. Durante la primera mitad de 2010, las rentas de los ejes high street se han mantenido estables o con ligeros incrementos gracias al bajo nivel de desocupación registrado, especialmente, en París y Niza. En los Campos Elíseos, las rentas prime se han situado en 10.000 €/m²/año durante la primera mitad de 2010. En el mercado parisino, la tendencia general es al acercamiento de las rentas máximas y mínimas, debido a la fuerte competencia entre retailers. Durante el segundo trimestre del año, los valores más bajos se han incrementado en ejes dinámicos, como Boulevard Saint-German y Saint-Michel. En el tercer trimestre de 2010, una de las operaciones más significativas en París ha sido la instalación de Desigual en la calle Rivoli. Además de los operadores españoles, marcas internacionales continúan mostrando interés por el mercado francés, como es el caso de Tommy Hilfiger, Ralph Lauren y Napapijri. Por lo que se refiere a nuevas aperturas, en la segunda mitad de 2010 la más significativa ha sido la de H&M en los Campos Elíseos.

Centros urbanos. Mejor abiertos
Un 9 % menos de SBA inaugurada en 2010 frente un año antes, o lo que es igual, 11 aperturas frente a 18, son un buen resumen de la situación por la que atraviesan los centros comerciales en España. La crisis de la demanda, inmobiliaria y la madurez de la fórmula hacen que sea uno de los sectores con mayores cambios.

Según Jones Lang LaSalle en su estudio “El mercado de centros comerciales en España – situación actual, perspectivas y retos”, durante de 2010 se han inaugurado 370.630 m² de Superficie Bruta Alquilable (SBA), de los que 48.400 m² (un 13%) han correspondido a ampliaciones. Con respecto a 2009, la superficie inaugurada ha supuesto un 9% menos y en número se ha pasado de las 18 nuevas aperturas de 2009, a 11 de 2010, lo que suponen las cifras más bajas desde 1990. La consultora prevé que España haya finalizado 2010 con un total de 643 centros comerciales y una SBA de 14.861.226 m².

Luz Shopping en Jerez de la Frontera (Cádiz) con 113.000 m²; Splau en Cornellà de Llobregat (Barcelona) con 54.500 m²; la primera fase de El Mirador en Las Palmas de Gran Canaria con 32.400 m² (apertura prevista para finales de año); y Arena Multiespacio en Valencia con 32.000 m². han sido las mayores realizaciones, con un 63% de la superficie abierta en 2010.

En Corto
• Desigual ha protagonizado alguna de las operaciones más significativas en Londres, con un local en Oxford Street de 9.000€/m2, muy por encima de la media de 7.000 €/m2 así como en la calle Rivoli en Paris.
• En España, durante la primera mitad de 2010, la transacción más importante ha sido un alquiler de 1.880 m2 por parte de Zara en Madrid.
• En los Campos Elíseos, las rentas prime se han situado en 10.000 €/m²/año durante la primera mitad de 2010. En el mercado parisino, la tendencia general es al acercamiento de las rentas máximas y mínimas, debido a la fuerte competencia entre retailers.
• En Alemania, la renta prime en la calle Kaufinger de Munich se ha situado en 3.780 €/m²/año durante la primera mitad del ejercicio (3.720 €/m²/año anterior).

Las cifras
• La tipología de centro más desarrollada ha sido el parque de medianas, con un 51% del total de SBA abierta. Además de la apertura de Luz Shopping, también destacan los 30.000 m² de Ikea de Marineda Plaza en A Coruña. Los otros dos parques fueron Corfú en Alicante e Illescas 42 en Toledo. El resto de aperturas consideradas han sido un centro basado en hipermercado E. Leclerc en Alcantarilla (Murcia) y tres centros pequeños: Vialia Albacete (apertura prevista a final de año), Altrium Montseny en Sant Celoni (Barcelona) y Las Palmeras en La Oliva (Las Palmas de Gran Canaria).
• La densidad comercial ha alcanzado en 2010 los 323 m2 por cada 1.000 habitantes, incrementando un 1,2% la cifra anterior, que contrasta con el crecimiento de la media anual de los últimos 10 años del 7%. Madrid, Murcia, Asturias y Canarias siguen siendo las que tienen la mayor densidad, mientras que Extremadura, Baleares, Cataluña y Castilla y León presentan las cifras más bajas. La Comunidad cuya densidad ha sufrido un mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Cataluña, a la cual le sigue Galicia, con unos incrementos del 5,5% y 4,0% respectivamente.
• España se sitúa como el quinto país con más SBA (reconociendo sólo centros comerciales) después de Reino Unido, Francia, Italia y Alemania, aunque este último comparte prácticamente el mismo volumen de SBA que nuestro país. Respecto a la densidad comercial, España se sitúa en octavo lugar, por detrás de países como Holanda, Irlanda o Reino Unido, pero por delante de Francia, Italia y Alemania.
• Las previsiones de promoción de centros para 2012, según la consultora, establecen 25 nuevos proyectos y 15 ampliaciones o segundas fases, que sumarían más de un millón de m² de nueva SBA hasta finales de 2012, lo que supondría un incremento del 7,10% con respecto a la actualidad. Entre estos proyectos destacan el centro comercial Marineda Plaza en A Coruña con 165.000 m2; Ikea Valladolid con 90.000 m2; Faro Guadiana en Badajoz con 56.000 m2; Gran Plaza 2 en Majadahonda (Madrid) de 55.000 m2; y Arenas Plaza en Barcelona con 32.400 m2. Por su parte, las tipologías que más crecerán en este periodo serán los parques de medianas y los centros de más de 80.000 m².
• La rentabilidad neta inicial se sitúa entre 6,5% y 6,75% para centros comerciales prime, aunque la mayor parte del mercado se encuentra por encima del 7%-7.25%. Con respecto a los parques de medianas se ha mantenido la rentabilidad prime en el 7%-7,25%, ya que a pesar de que hay una gran demanda por este tipo de activos. Por otro lado, la situación de los locales en calle ya se ajustaron a principios de año con rentabilidades en torno al 5,60%-5,85% y así se han mantenido hasta ahora.

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