Nuevos operadores y otros conceptos diseñarán el futuro
La inversión desciende, las operaciones de España pierden peso entre los inversores europeos, las rentabilidades bajan. Son las consecuencias de la crisis para el sector de centros comerciales que deberá rediseñar el futuro con otros operadores y nuevos formatos.
Un volumen de inversión de 879 millones de euros en lo que va de año, un 43% inferior al del mismo periodo de 2009, con once aperturas (18 en 2009) y un nueve por ciento menos de superficie comercial, suponen las cifras más bajas del sector de centros comerciales desde hace veinte años. Son las conclusiones del informe “El mercado de centros comerciales en España” realizado por Jones Lang Lasalle presentado en Madrid.
Parques de medianas
Las aperturas de Luz Shopping en Jerez de la Frontera (Cádiz) con 113.000 m2; Splau en Cornellà de Llobregat (Barcelona) con 54.500 m2, Arena Multiespacio en Valencia con 32.000 m2 y la primera fase de El Mirador en Las Palmas de Gran Canaria, prevista para finales de este año, con 32.400 m2 han salvado un sector semisaturado y paralizado por la actual situación de crisis. Estos cuatro centros han supuesto un 63% de la superficie abierta en lo que va de 2010 año que, según los datos de la consultora, finalizará con un total de 643 centros comerciales y una SBA de 14.861.226 m2.
Por tipos de centro, más de la mitad de los nuevos fueron parques de medianas donde junto a Luz Shopping, en jerez, promovido por Inter Ikea, destacan Ikea de Marineda Plaza en A Coruña (30. 000 m2), Corfú en Alicante e Illescas 42 en Toledo. El resto de aperturas consideradas han sido un centro basado en hipermercado E. Leclerc en Alcantarilla (Murcia) y tres centros pequeños: Vialia Albacete (apertura prevista a final de año), Altrium Montseny en Sant Celoni (Barcelona) y Las Palmeras en La Oliva (Las Palmas de Gran Canaria)
En cuanto a densidad comercial, España alcanza los 323 m2 por cada 1.000 habitantes, incrementando un 1,2% la cifra anterior, que contrasta con el crecimiento de la media anual de los últimos diez años del 7%. Madrid, Murcia, Asturias y Canarias siguen siendo las que tienen la mayor densidad, mientras que Extremadura, Baleares, Cataluña y Castilla y León presentan las cifras más bajas. La Comunidad cuya densidad ha sufrido un mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Cataluña, a la cual le sigue Galicia, con unos incrementos del 5,5% y 4,0% respectivamente.
En cuanto a los operadores, en 2010 han retomado la actividad pero se vislumbran grandes cambios. Así, rótulos internacionales como Hollister, Apple Store, Forever 21 o Butlers junto a las tiendas multimarca de El Corte Inglés y especialistas en precio bajo, como Primark o las zapaterías Marypaz, son los protagonistas de la nueva oferta de los centros comerciales. Frente a ellos, los parques de medianas, se desarrollan de forma más lenta. “Hay algunos buscando su posicionamiento y aprovechando las buenas condiciones de mercado, tal es el caso de Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama o Prenatal. Por otro lado, existe una gran escasez de variedad de operadores en comparación al gran número de proyectos en el mercado, que está haciendo realmente complicado comercializar este tipo de activos” ha comentado Luis Íñiguez, director de la división de Retail de Jones Lang LaSalle.
Centros comerciales. Cifras 2010
• La inversión en lo que va de año 2010, ha alcanzado 879 millones de euros, que corresponden a nueve operaciones de compraventa de activos. Supone un 43% menos que el mismo periodo de 2009, aunque en número se han producido tres transacciones más.
• La mayor actividad ha sido para operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias: la venta del portfolio de Banco Sabadell a Moor Park por 403 millones o transacciones de sale & leaseback de bancos como Barclays, Banesto o La Caixa.
• El sector concentró hasta octubre un volumen de 201,5 millones de euros, un 62% menos que en el mismo periodo del año anterior. Las operaciones en curso podrían triplicar el volumen de aquí a final de año.
• Luz Shopping, en Jerez de la Frontera (Cádiz); Splau, en Cornellà de Llobregat (Barcelona), la primera fase de El Mirador, en Las Palmas de Gran Canaria con 32.400 m2 y Arena Multiespacio, en Valencia, concentran un 63% de la superficie de nueva creación en 2010.
• En las ventas, Corio adquirió la galería del centro de Torrelodones (33.700 m2 de Multi Development) por 65 millones de euros; Alpha Real Capital compró H2Ocio (50.000 m2 en Rivas Vaciamadrid) a Avantis por 84 millones. ING Real Estate adquirió Bilbondo (37.600 m2 de Eroski) por 52,5 millones.
• Eroski protagonizó cuatro transacciones de sale & leaseback de supermercados por un total de 247,5 millones de euros. La mayor fue la cesión de12 hipermercados a AEW Europa y Tristan Capital Partners por 150 millones de euros.
• En Europa continental, el volumen de inversión en los tres primeros trimestres de 2010 fue de 9,7 billones, prácticamente el doble que el mismo periodo en 2009. Las operaciones de España siguen perdiendo peso en Europa. Hoy son un 4,6% del volumen total mientras que en 2009 fue un 7,4% y en 2008 un 10,8%.
• Todas las operaciones de 2010 han sido realizadas por compradores extranjeros. Los fondos ingleses se llevaron el 75 % del total y el capital holandés un 14 %. Los fondos alemanes vuelven a estar activos en España.
• La rentabilidad neta se sitúa entre 6,5% y 6,75% para centros comerciales prime, aunque la mayor parte del mercado se encuentra por encima del 7%-7.25%. Los parques de medianas mantienen la rentabilidad prime en el 7%-7,25%. Los locales en calle siguen en rentabilidades en torno al 5,60%-5,85%
