Del gran almacén a las catedrales del comercio

Su concepto ha calado entre la población con tanta fuerza que, según la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), en 2008 estas superficies vendieron por valor de 40.650 millones de euros, lo que supone un incremento del 5,4% respecto a 2007.
Año récord
El ejercicio 2008 fue calificado de “año récord” con un total de 30 aperturas, a las que hay que añadir dos ampliaciones. Andalucía acogió cinco de los nuevos desarrollos; la Comunidad Valenciana, cuatro; Madrid, dos y Galicia, Canarias y Murcia, una cada una. A final de año se contabilizan un total de 514 centros en toda España, siendo Andalucía, con 99 y Madrid, con 92, la comunidades con mayor número de unidades, seguidas de Comunidad Valenciana y Cataluña con casi la mitad de las anteriores (57 y 44, respectivamente).

Entre los proyectos de mayor envergadura destacan Islazul, en Madrid (90.700 m2 de SBA); Las Terrazas de Jinamar, en Telde, Las Palmas (90.000 m2 de SBA) y la segunda fase de Plaza Imperial, en Zaragoza (82.500 m2 de SBA), así como la ampliación de La Gavia, en Madrid (57.470 m2 de SBA) y Plaza Mayor Shopping, en Málaga (18.750 m2 de SBA), por lo que a final de ejercicio se contabilizan un total de 1.140.123 nuevos metros cuadrados de superficie en los centros comerciales de España.

La inversión se llevó un buen pellizco, 3.300 millones de euros, de los cuales 2.400 correspondieron a nuevos centros y 900 a las once operaciones de compra y venta realizadas a lo largo del ejercicio.

Primeros pasos
Pero, como sucede en muchas etapas de la vida, los centros comerciales no irrumpieron del golpe en una España, que estaba cambiado modelos sociales, políticos y hábitos de compra. Mucho antes de que las cifras avalasen la consolidación de este formato ya se habían dado tímidos pasos con pequeñas agrupaciones de comerciantes en los llamados “Multicentros”, en Madrid capital o en los “Zocos” instalados en áreas residenciales de la periferia. Las grandes cadenas también habían llamado a la puerta y habían entrado, a principios de los 70, con los primeros hipermercados Pryca (hoy Carrefour) en el Prat, en Barcelona y Yumbo (actual Alcampo), en Madrid. Entre los 70 y los 80 empezaron a proliferar por toda la geografía nacional, junto con otra enseña Continente (Promodés) hoy integrado en Carrefour. Sin embargo, todavía tenían poco que ver con las grandes “catedrales del comercio”, que son ahora los centros comerciales.

La década de los 80 está jalonada por los primeros hitos del sector , Nuevo Centro (Valencia) y Salesas (Oviedo), ambos inaugurados en 1982; años después, Madrid 2 (actualmente La Vaguada), que en sus 25 años de vida se ha convertido en referente de la industria.

Cada provincia, cada ciudad y cada barrio adoptó el espacio comercial que mejor encajaba con su demanda , así surgieron Moda Shopping en Madrid; Cuatro Caminos en La Coruña y Bulevard Rosa, en Barcelona, por poner sólo algunos ejemplos. .

Uno para todo
Implantado el concepto, los hipermercados pasaron a ser locomotora de un tren con vagones de signo muy distinto, cadenas de moda, servicios, entidades bancarias, ópticas, servicios y grandes almacenes. Ya no hacía falta ir a El Corte Inglés, Cortefiel o Zara, porque estaban allí .Tampoco había que salir a pie de calle para comer o ir al cine, porque restaurantes de comida rápida, bares, cafeterías y cines estaban dispuestos a acoger a los mismos clientes que horas antes o después comprarían en los establecimientos del centro. “Uno para todos”, es decir, “ un solo espacio donde todos pudieran comprar de todo” y miles de marcas y formatos para el mismo consumidor.

Con el paso del tiempo, la oferta se diversificó y surgieron multitud de tipologías, centros grandes, pequeños, medianos. En los 90 llegaron los Parques Comerciales, con medianas superficies especializadas, como Iruña en Pamplona, o los Parques Comerciales de Alcorcón (Madrid); Sedaví (Valencia) ; Montigalá ( Badalona, Barcelona) y Alban (Lugo).

Cambio de tendencia
La década de los 90 marcó un cambio de tendencia en los polos de atracción. El cine, el ocio y la galería de tiendas cobraron un mayor protagonismo dentro del conjunto, plasmándose en realizaciones como Maremagnum (Barcelona), Bahía Sur (Cádiz); La Rosaleda (Málaga); Gran Turia (Valencia); Valle Real (Cantabria); Max Center (Vizcaya) o Los Arcos (Sevilla).

Ya no era la necesidad de comprar, sino el “placer de divertirse y comprar”, en espacios como Kinépolis, Equinoccio, Heron City, Palacio de Hielo o Madrid Xanadú, todos ellos en Madrid y los dos últimos con la posibilidad de poder practicar deportes invernales (pista de hielo y esquí). No obstante, en los últimos años, este tipo de centros ha ralentizado su crecimiento.

El último tercio de los 90 representa un desarrollo sostenido para la industria , que además de aportar nuevas unidades, renueva y mejora las existentes para adaptarse a las necesidades del consumidor. Los Parques Comerciales y Parques de Medianas se instalan junto a grandes complejos para completar su oferta. Ya no son competencia, sino una pieza más del gran engranaje comercial.

La edad de oro
El año 2000 se inicia un nuevo siglo y una nueva época para los centros comerciales, “ la edad de oro”, tanto en lo que se refiere a crecimiento como a expansión y diversificación. Un proceso que se extendió también a los parques comerciales (Málaga Nostrum, Bahía Azul, Cuadernillos, Puerto Venecia, etc).

España se convirtió en segundo destino mundial para los operadores comerciales, de acuerdo con los estudios de CB Richard Ellis y ocupó el quinto puesto por superficie instalada (detrás de Reino Unido, Francia, Alemania e Italia ) y el noveno en lo que se refiere a densidad, según la AECC.

A partir de 2005 se mantiene el ritmo de aperturas, con un promedio anual superior a los 25 centros. Aumenta el tamaño de los proyectos y se crean grandes complejos (Nueva Condomina y Thader, en Murcia; H2O, La Gavia e Islazul en Madrid; Plaza Imperial en Zaragoza; Dolce Vita en La Coruña o Ferial Plaza, en Guadalajara).

La arquitectura y el diseño de vanguardia dejan su huella en las realizaciones de nueva generación. El continente prima sobre el contenido, alcanzando su máxima expresión en centros como Gran Vía 2 (Barcelona), Plaza Mar 2 (Alicante) y Plaza Norte 2 (Madrid), entre otros. La tecnología y la innovación impregnan las últimas. realizaciones, produciendo centros temáticos, sostenibles, ecoeficientes. Todo ello hace aumentar la afluencia, que en 2008 creció un 8%, superando los 1.700 millones de visitas.

Y llegó la crisis…
Como todo en la vida, nada es para siempre y el auge de los centros comerciales se ha visto interrumpido por la llegada de la crisis y la contracción del consumo (Las ventas en grandes superficies cayeron un 4,4% en agosto –datos INE- ).

Las previsiones para 2009 eran similares a las de 2008, pero las consultoras y expertos se han visto obligados a rebajarlas en más o menos la mitad (entre 470.000 y 600.000 m2, según la fuente), por lo que el cálculo inicial, estimado en 20 ó 25 centros, se quedará finalmente en cerca de una quincena, con la posibilidad de seguir recortando la cifra en 2010, donde los nuevos proyectos apenas llegarán a diez, cuando la previsión apuntaba doscientos. El 25% de los desarrollos programados se incluyen en la categoría de parques comerciales, que según los expertos, son los mejor preparados para afrontar la condiciones actuales.

Por otra parte, algunos centros se están inaugurando a “medio gas”, como Puerta de Europa en Algeciras (Málaga), que abría con solo dos operadores , Mercadona y Primark o Aragonia en Zaragoza, que lo hacía únicamente con 17, un número escaso para sus 27.500 metros cuadros de SBA. En otros casos los promotores se han visto obligados a paralizar los nuevos proyectos. Tal es el caso de DuProCom, que ha suspendido la instalación de Neutopía, en Valencia (300.000 m2); Versalia, en Arganda, Madrid (60.000 m2) y A4tro, en Córdoba (36.000 m2).

Es mejor volver la vista atrás y recordar que en 2008 la inversión en centros comerciales superó los 3.300 millones de euros, de los cuales 2.400 correspondieron a nuevas aperturas y 900 a operaciones de compra y venta, un total de once, que incluyen las efectuadas en centros comerciales (5), parques comerciales (3) y nuevos proyectos (3).

Entre las transacciones de mayor envergadura destaca La Maquinista, en Barcelona (59.000 m2 SBA) propiedad de Metrovacesa que pasó a manos de Unibail-Rodamco por un importe de 339 millones, ó el 50% de Nueva Condomina , en Murcia (SBA:43.150 m2), que British Land traspasó a Henderson, por un valor de 143 millones de euros.

Outlet, centros “low cost”
La versión discount o low cost de los centros comerciales son los outlet o centros de tiendas de fábrica, que venden stocks de temporada con descuentos que oscilan entre el 30% y el 70% en primeras marcas de moda, equipamiento hogar, etc.

El primer outlet tal y como lo conocemos ahora abrió en 1974 en Pensilvania. El modelo se exportó a Europa y en 1984 Reino Unido puso en marcha el primero
Este formato, importado de Estados Unidos, cuyo denominación anglosajona parece sacada de la jerga deportiva, era poco conocido en el mercado español hasta su irrupción en 1996 de la mano de Neinver, que inauguró Factory Las Rozas, en Madrid, al que seguirían los Factory de Getafe y Sebastián de los Reyes en Madrid y Factory Sevilla Aeropuerto, en Sevilla.

El otro gran operador del mercado nacional es Value Retail, propietario de La Roca Village, en Granollers (Barcelona) y de Las Rozas Village, en Las Rozas (Madrid). Ambos centros desarrollan un concepto exclusivo de tiendas, con agrupaciones de unos 100 establecimientos, distribuidos en espacios que simulan casitas de una pequeña población.

El canal outlet tiene su réplica en Internet con los denominados clubes de venta privada, entre los que destacan Privalia, BuyVip, VipVenta y Vente-Priveé, los más visitados en España.

Europa, inversión y expansión
Durante el primer trimestre de 2009 los centros comerciales centraron el interés de los inversores del retail europeo, a pesar de que sólo acapararon algo más de un tercio de las operaciones efectuadas, frente al 55% de 2008, según datos de Jones Lang LaSalle.

Los outlets captaron el 26% y fueron uno de los segmentos más dinámicos en el periodo. Firmas, como Henderson y Neinver consolidaron sus cartera en este tipo de activos, mientras que los parques comerciales coparon alrededor del 20% de las operaciones
En total, la inversión directa en inmuebles comerciales en Europa continental ascendió a 980 millones de euros, lo que supone una caída del 37% respecto al trimestre anterior (1.500 millones), según datos de la consultora. Italia y Alemania fueron los mercados más dinámicos con el 31% y 28% de las transacciones, respectivamente.

En el Reino Unido, la cifra ascendió a 1.300 millones de euros, un 54% más que en el cuarto trimestre del año anterior, aunque hay que tener en cuenta que una sólo operación representó casi la mitad de esa cantidad.

Por lo que se refiere a expansión, Turquía concentró más del 11% de los movimientos internacionales, mientras que Rusia absorbió algo más del 10% . No obstante, entre 2007 y 2008 Italia lideró la expansión, desbancando a Estados Unidos (14%), que se colocó por detrás, en segundo puesto, seguido del Reino Unido (13%) y Francia (12%)
En Europa, Portugal, y Bélgica, en el centro del viejo continente, se perfilaron como objetivos prioritarios para los operadores con planes de expansión.

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