La logística de última milla y las naves refrigeradas, en el foco inversor

El mayor interés de los inversores hacia los activos logísticos de gran formato ha ocasionado una reducción de las rentabilidades netas hasta alcanzar mínimos históricos. La oportunidad inversora se sitúa, sin embargo, en subsectores emergentes, como la logística urbana y de última milla o los almacenes de temperatura controlada. 

Así se expone en el último análisis realizado por la firma de inversión Savills IM, Thinking outside big boxes (Pensando más allá de los grandes formatos, en español). En él se indica el creciente interés inversor hacia los centros logísticos de gran formato, debido al impulso del ecommerce vivido por la pandemia de coronavirus. 

Según datos de Savills IM, la demanda de espacio logístico adicional ascendió a más de 10 millones de metros cuadrados en 2020 en Europa, y se estima que, de aquí a 2025 se incorporen otros 21 millones de metros cuadrados. Con todo, la firma inversora invita a la cautela, ya que el repunte de la demanda ha provocado una caída en las rentabilidades de los activos de gran formato. 

Así, las rentabilidades netas iniciales de activos prime se encuentran ahora en mínimos históricos de entre el 3,5% y el 4%, llegando a registrar en ocasiones niveles incluso inferiores en los principales mercados europeos. 

El informe señala que los subsectores de logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento de temperatura controlada ofrecen ahora oportunidades de diversificación a los inversores, dado que se están beneficiando de la tendencia a largo plazo hacia una circulación más rápida de bienes y de la limitada oferta de suelo urbano. 

“En un momento en que las rentabilidades se encuentran en niveles históricamente reducidos, la selección de activos, el aumento de los alquileres y la sostenibilidad de los ingresos son ahora los factores más importantes a tener en cuenta por los inversores”, ha añadido Alistair Ennever, responsable de logística para Europa de Savills Investment Management. 

Logística urbana y de última milla

La compañía de inversión prevé que el crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de ocupación de instalaciones de última milla cercanas a los consumidores finales. 

Estima que la prima asociada a los alquileres industriales urbanos respecto a los alquileres de los activos prime estándar fue del 45% en 2020. Y debido a que el acceso a estos activos que cumplan criterios ESG pueda resultar complicado, recomienda adoptar un enfoque de ‘construir en lugar de comprar’. 

Almacenamiento de temperatura controlada

Presentan un tamaño inferior a los 10.000 m2 y suelen estar dentro de los cascos urbanos, en los que el crecimiento de la población y la urbanización están limitando la oferta. 

El informe reconoce que disponer de muchos pequeños ocupantes en un inmueble multi inquilino requiere una mayor labor de gestión del activo, pero también aumenta las probabilidades de asegurar inquilinos y de reducir los períodos de desocupación extensos.