El retail dimaniza el mercado inmobiliario

Promotores, inversores y operadores consideran la posibilidad de prosperar en un sector en el que los minoristas y las grandes superficies siguen aumentando sus ventas, a pesar del estancamiento del consumo. En este contexto, los centros comerciales se convierten en factor dinamizador, con un incremento de superficie del 7% en 2007, debido a las 32 aperturas y 11 ampliaciones o segundas fases, realizadas a lo largo del año, que han aportado a esta industria un total de 862.300 metros cuadrados de SBA (Superficie Bruta Alquilable) y una inversión de 2.675 millones, según el último informe de Jones Lang LaSalle.

Año récord
A pesar de que, tanto el número de aperturas como el de superficie comercial han sido los menores de los últimos cinco años, el ejercicio 2007 se considera año récord en cuanto a SBA abierta en segundas fases o ampliaciones con proyectos de gran envergadura, entre los que cabe citar los centros comerciales H2Ocio (50.000 m2), en Rivas Vaciamadrid (Madrid) o Espacio Mediterráneo (38.156 m2), en Cartagena, Murcia. Por lo que respecta a ampliaciones, destacan las de Porto Pi (6.974 m2), en Mallorca y el Deleite (5.700 m2) ,en Aranjuez (Madrid), así como la reforma integral de El Rosal , antiguo Las Médulas, (37.500 m2 y cambio de ubicación), en Ponferrada (León) o Barrio Art Decó, antes La Ermita (26.085 m2) en Madrid.

Madrid, más SBA
El 41% del mercado de centros comerciales tiene actualmente más de 10 años y sólo alrededor del 7% se ha reformado recientemente. Aperturas y reformas varían según la región.

El informe señala que, un año más, Madrid ha sido la comunidad autónoma que más superficie comercial ha inaugurado (200.000 m2), seguida de la Comunidad Valenciana (134.600 m2) y Andalucía (110.600 m2). Por provincias, las que más han aumentado su SBA han sido Valencia (88.600 m2), Zaragoza (78.500 m2), Murcia (70.500 m2), Guadalajara (64.100 m2) y Cádiz (62.800 m2).

Con estas realizaciones, 2008 se inicia con 578 centros abiertos y 13 millones de metros cuadrados de SBA, lo que supone una densidad de 288 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, cifra que desciende hasta los 230 metros cuadrados, si se consideran sólo los centros comerciales “puros”, excluyendo los de ocio, factory, y medianas. Con todo, España se coloca en el noveno puesto del ranking europeo por densidad y sube hasta el cuarto, si sólo se calcula el stock por SBA de centros comerciales, situándose por detrás del Reino Unido, Francia y Alemania,

Inversión extranjera
El año pasado la inversión en activos inmobiliarios del sector retail alcanzó los 1.753 millones de euros en España, realizando un total de 39 transacciones de compra o venta, lo que supone un descenso del 40% respecto a 2006, pero también el tercer mayor volumen registrado en los últimos ejercicios (el informe no incluye la operación de los locales del Banco Santander). En 2007 los inversores más dinámicos fueron los fondos e instituciones ingleses e irlandeses, con cerca del 50% del total de operaciones, mientras que las inmobiliarias españolas captaron algo más de un cuarto de la inversión total (26%), encabezada especialmente por compañías inmobiliarias.

El estudio cita los nombres de los principales propietarios de centros comerciales en España que, exceptuando las promotoras asociadas e hipermercados, como son Carrefour, Alcampo o Eroski, sería como sigue: Unibail-Rodamco, ING Real Estate, Sonae Sierra y Metrovacesa. Sin embargo, pronostica que, en el próximo trienio, los más activos serán Erosmer Ibérica, InterIkea, Realia Business, Grupo Lar y Multi Development, seguidos por Riofisa, LSGIE y DuProcom.

Pequeños, grandes y medianos
Un 26% de los proyectos inaugurados en 2007 fueron centro pequeños, seguidos en importancia por los parques de medianas y los parques comerciales (16%) y los centros grandes (14%). Como nota destacada, cabe indicar que el 55% de la SBA correspondió a poblaciones con menos de 80.000 habitantes.

En cuanto a formatos, los desarrollos previstos para los próximos tres años son variados. Un 25% responde a la tipología de centros pequeños, aunque entre 2008 y 2010 se inaugurarán la mayoría de los centros de tamaño grande, muy grande o parques comerciales, mientras que, entre 2008 y 2009 se prevé un mayor número de parques de medianas y al final del periodo, en 2009 y 2010, cobrarán más importancia los de tamaño medio.

Por su parte, la demanda de locales en centros comerciales sigue la tendencia alcista. Durante la primera mitad el año ha sido muy alta para centros prime y alta para centros secundarios, observándose un especial interés de los operadores por las zonas de la costa mediterránea. No obstante, en ciudades como Madrid y Barcelona las rentas prime han registrado incrementos del 4,6% y del 5%, respectivamente.

Escenario futuro
El año 2008 será bueno para los centros comerciales. El informe prevé la inauguración de 1,2 millones de metros cuadrados, cifra que recuerda los altos niveles de 2003 y 2006. Este año se llevarán a cabo proyectos que se retrasaron en 2007, como las aperturas de A Laxe (Vigo, Pontevedra) y Portal de la Marina (Ondara, Valencia), o Espacio Buenavista, (Oviedo, Asturias). En los próximos tres años se añadirán 1.635.000 nuevos metros cuadrados, correspondientes a 58 proyectos en construcción y otros 936.000 metros cuadrados, pertenecientes a 41 desarrollos con licencia. Si a ello se suman los proyectos sin licencia o segundas fases, se estima que 2010 podría finalizar con 16.612.000 metros cuadrados de SBA en 683 centros, lo que representaría un aumento del 28%, similar al del trienio anterior, que fue del 29%.

Actualmente, están identificados un total de 217 implantaciones, equivalentes a siete millones de metros cuadrados, cuya puesta en marcha se anuncia para los próximos siete u ocho años. Entre las comunidades que cuentan con mayor número de proyectos para los próximos tres años se encuentra Andalucía, seguida a cierta distancia por Madrid, Comunidad Valenciana, Aragón y Galicia. No obstante, las provincias con un mayor número de ellos son Madrid, Zaragoza, Cádiz, Murcia, Valencia y Las Palmas.

El aumento de superficie repercutirá en un incremento de la densidad comercial, que a finales de 2010, se estima en 335 metros cuadrado por cada 1.000 habitantes, teniendo en cuenta los centros en construcción y los centros con licencia. Si se incluyeran los que aún no tienen licencia, la cantidad se elevaría a un total de 337 metros cuadrados.