INVERSIÓN RETAIL LENTA MEJORÍA
El sector retail sigue siendo un producto atractivo para la inversión inmobiliaria en Europa, aunque algunos países se han mostrado más dinámicos que el nuestro, quinto en el ranking de los cinco principales del viejo continente, con un incremento del 3% en 2010.
Son datos del informe elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, que señalan que la recesión económica y las sombrías perspectivas del consumo, están haciendo que la recuperación de la inversión en retail esté siendo lenta en nuestro país. No obstante, la consultora advierte de que “el retail sigue siendo el activo dominante, percibido como más resistente por los inversores ante el contexto de incertidumbre económica” y pone un ejemplo, el Centro Comercial Ballonti en Portugalete (Vizcaya), una operación valorada en 116 millones de euros, que ha sido la más relevante de 2010.
Top 5
Aún así, la tasa de crecimiento en España se sitúa por detrás de Alemania, Francia, Reino Unido e Italia, ocupando el quinto puesto del Top 5 de la inversión retail en Europa, que en su conjunto experimentó un alza del 66% en el último ejercicio.
Alemania figura en cabeza, con un crecimiento récord en el último año, un 136%, fruto del buen comportamiento del mercado en las seis principales ciudades del país. Así, Berlín registró el mayor volumen, con 1.400 millones de euros, seguido de Hamburgo (816 millones de euros) y Colonia (620 millones de euros). Además, por primera vez, desde 2006, los centros comerciales atrajeron el mayor porcentaje de inversión en operaciones individuales (Alexa, A10-Centro) y de carteras (Corio, Ciloger).
La creciente penetración de la inversión extranjera (que ha pasado del 17% en 2009 al 42% en 2010), es un síntoma de la confianza que inspira el mercado alemán.
Francia también ha sido objetivo prioritario de los inversores durante el pasado año. El consumo de los hogares se ha mantenido en niveles positivos durante al recesión, haciendo del mercado francés una propuesta atractiva. El resultado ha sido un incremento de la inversión de un 67%, respaldada por importantes operaciones de centros comerciales, como la compra-venta de Cap 3000, cerca de Niza, por 450 millones de euros.
En el Reino Unido, la inversión se ha cifrado en 13.800 millones de euros en 2010 (la mitad del total europeo), un volumen que supone un alza del 58% respecto a 2009, gracias al crecimiento de la demanda de todo tipo de activos retail. Los centros comerciales han sido el producto dominante y continúan siendo muy atractivos para los inversores, más aún por el bajo nivel de nueva oferta que se espera llegue al mercado.
El informe revela que, desde el inicio de la crisis, la cuota de inversión retail ha crecido, pasando del 28% en 2008 al 34% de 2010. “La recuperación no ha sido tan fuerte como se esperaba, pero el sector comercial ofrece mayor estabilidad que otros segmentos como el de oficinas”.
En cuanto a rentabilidades, BNP Paribas Real Estate destaca que “la competencia de los inversores por los activos prime de retail ha provocado un movimiento descendente en los principales mercados europeos”. En términos generales, a finales de 2010 las rentabilidades prime recuperaron aproximadamente el nivel de principios de 2008.
A pie de calle
Por lo que se refiere al segmento de locales a pie de calle, la demanda (procedente principalmente de firmas de moda), se ha incrementado en los mejores ejes comerciales de Europa, especialmente de Alemania y Francia. En España, se percibieron signos de mejoría, que han conducido a una estabilización de las rentas en ejes high street, durante la segunda mitad del pasado año.
Por ejemplo, en la calle Serrano de Madrid, el precio de alquiler alcanzó los 2.280 euros/m2/mes, a final de año. No obstante, aunque la tasa de disponibilidad ha seguido aumentando en algunas zonas, los locales prime siguen siendo un bien escaso, y algunas marcas internacionales mantienen abiertos procesos de búsqueda con el fin de cumplir sus estrategias de expansión, como es el caso de la japonesa Uniqlo o la irlandesa Primark, en espera desde 2009.
Por su parte, Abercrombie & Fitch ha conseguido una localización prime en la calle Ortega y Gasset en Madrid (cerca de la calle Serrano), tras haber iniciado su búsqueda a principios de 2010. A pesar de todo, BNP Paribas Real Estate advierte que “las perspectivas para el comercio minorista, siguen siendo un desafío en nuestro país debido a la caída de ventas de 2011 como consecuencia del impacto desfavorable de las recientes medidas de austeridad fiscal”.
Puja europea
Al examinar el entorno europeo de locales comerciales, el informe revela que Alemania y Francia se llevan la mejor parte. En el país germano las rentas prime no han retrocedido durante la crisis. En la actualidad, la mejora de las perspectivas económicas y la confianza del consumidor constituyen un aliciente para los minoristas nacionales e internacionales, que compiten por la limitada oferta de locales en los mejores ejes. Además, las rentas prime han continuado creciendo durante el segundo semestre de 2010 en la mayoría de las grandes ciudades. En Düsseldorf, Frankfurt y Hamburgo, por ejemplo, se ha registrado un incremento del 2% respecto al primer semestre de 2010. La renta más alta alcanzada el año pasado llegó a 3.780 euros/m2/año en Munich (Kaufinger Strabe).
Francia también ha supuesto un atractivo para la llegada de marcas internacionales. La expansión de nuevos retailers en París y su puja por las mejores localizaciones ha mantenido las rentas en un nivel elevado. Además de la expansión de marcas ya presentes, como Desigual, durante la segunda mitad de 2010 se ha producido la apertura de establecimientos de H&M y Tommy Hilfiger en los Campos Elíseos, a las que se seguirán las de Abercrombie & Fitch y Banana Republic en 2011. En los Campos Elíseos las rentas prime oscilan entre 6.000 y 10.000 euros/m2/año, según la localización.
En el Reino Unido las perspectivas empeoraron en la segunda mitad del año. La tasa de disponibilidad de locales comerciales alcanzó el 14,3% a finales de 2010, casi el doble que un año antes. Como consecuencia, las rentas high street retrocedieron en el segundo semestre de 2010 en la mayoría de ciudades de Reino Unido. Después de la operación de Desigual, las rentas prime en el centro de Londres (Oxford Street) han llegado hasta los 8.500 euros/m2/año.
Centros comerciales, remodelaciones y ampliaciones
Por su parte, el desarrollo de centros comerciales ha seguido disminuyendo en Europa en 2010 y es previsible que la tendencia continúe hasta el año 2012. La reacción ha sido un incremento del porcentaje de ampliaciones y reformas de centros existentes en los dos últimos años.
El contexto económico es aún difícil por lo que se espera que el desarrollo de centros comerciales en Europa se mantenga en un nivel bajo durante 2011, razón por la que los promotores se muestran cautelosos a la hora de poner en marcha nuevos desarrollos o congelan los ya iniciados.
A pesar de que ésta es la tendencia general en Europa, existen excepciones, como las de Alemania, donde los nuevos proyectos están aumentando, debido a que la oferta es baja, incluso inferior a la media europea. En este país las perspectivas económicas y el aumento de la demanda han hecho que varios desarrollos de centros comerciales se encuentran en construcción o en proyecto. En 2010 se entregaron aproximadamente 126.000 m2 de superficie comercial, de la que casi dos tercios se completó en la segunda mitad del año.
En Francia, al igual que en el segmento de locales, los centros comerciales prime están resistiendo la caída de mercado y no se han observado descensos en las rentas. Sin embargo, los centros secundarios sí han registrado retrocesos de afluencia y de facturación. Por lo que respecta a inauguraciones, el mercado galo ha sumado una de las cifras más elevadas en los últimos dos años, si bien un amplio porcentaje lo han constituido ampliaciones y reformas.
En el Reino Unido, el desarrollo de centros comerciales ha seguido desacelerándose en 2010. Si en 2008 los nuevos proyectos sumaban 750.000 m2, en 2011 la superficie total en construcción o en desarrollo representará sólo 250.000 m2. En Londres, no se ha iniciado ningún nuevo proyecto desde la apertura del centro comercial
Westfield en 2008. En 2011 se inaugurará el centro comercial más grande de Europa en la localidad de Stratford (en la región de Gran Londres), que aportará 170.000 m2 de nuevo espacio comercial al mercado.
Perspectivas 2011
Por lo que respecta al ejercicio en curso, otro informe, en este caso de Jones Lang LaSalle, advierte que la inversión directa en inmuebles retail en Europa alcanzó los 8.040 millones de euros, durante el primer trimestre de 2011, lo que supone un incremento del 48% comparado con el mismo periodo de 2010 (5.400 millones de euros).
El volumen registrado en el primer trimestre incluso ha superado en un 21% el obtenido en el cuarto trimestre de 2010. En total, durante el trimestre se realizaron 12 operaciones por valor de más de 100 millones de euros en Europa.
La mayor parte de las inversiones se han concentrado en el Reino Unido y Alemania, con el 77% (6.200 millones de euros) del total de las operaciones realizadas en los tres primeros meses.
Alemania, por su parte, sigue siendo uno de los mercados más demandados con 20 transacciones registradas, entre las que destaca la adquisición de 42 establecimientos de Metro Cash & Carry por parte del fondo estadounidense de capital riesgo Cerberus, por valor de 700 millones de euros.
Suecia también experimentó un fuerte aumento, ya que la demanda se cubrió gracias al aumento de la oferta. Se completaron cuatro grandes movimientos de centros comerciales, entre ellos, Gallerian y el Punkt en Västeras, adquiridos por The Carlyle Group a Boultbee por aproximadamente 96 millones de euros.
Por formatos, los centros comerciales siguieron siendo el tipo de activo más demandado durante los tres primeros meses del año, ya que representaron el 60% del volumen total en operaciones con superficies comerciales. No obstante, esta tendencia fue menos pronunciada en el Reino Unido, donde se completaron importantes operaciones con supermercados, como la compra de una cartera de tres locales de Sainsbury’s por Prupim a través de su M&G Secured Property Income Fund, así como la operación de venta y alquiler al vendedor de 21 supermercados Tesco a cambio de cerca de 800 millones de euros. Asimismo, Alemania experimentó un aumento de la actividad inversora en el sector de las medianas superficies y registró en el primer trimestre del año operaciones por una cantidad cercana a los 950 millones de euros, que superan los 993 millones registrados durante todo 2010.
De cara al segundo y tercer trimestre de 2011, Jones Lang LaSalle prevé un elevado número de movimientos, especialmente en Alemania y en los mercados del centro y este de Europa. Asimismo, espera la vuelta de la actividad a los mercados emergentes como Turquía y Rusia, antes del final del año.
