Qué hacer antes de alquilar o comprar locales comerciales

Uno de cada diez locales comerciales en grandes urbes, como Madrid o Barcelona, se calcula que está en fase de alquiler o traspaso. A pesar de que el momento es bueno para la inversión inmobiliaria, ni todos los espacios, o sus ubicaciones, son iguales. Muchos son los factores que hay que tener en cuenta a la hora de estudiar una transacción.

En la actual situación, la media de tiempo que tarda en realizarse una operación de alquiler o venta de locales comerciales en los dos grandes ejes comerciales, Madrid y Barcelona, puede establecerse en alrededor de 30 días. Y en ambos casos, en sus mejores arterias, el plazo puede descender una semana. ¿Que variables hay que barajar antes de la operación?

La consultora Laborde Marcet, empresa de patrimonio e inversión con sede en Barcelona,establece los siguientes consejos tanto para los que quieran alquilar como vender en pocos días:

La ubicación. El lugar donde está ubicado un local es fundamental y puede convertirse en motivo de su éxito o fracaso. Hay que valorar aspectos como si es una calle soleada o su orientación geográfica. Analizar la circulación peatonal y rodada, ubicación de los semáforos, el flujo de vehículos y variables similares. Es muy importante analizar el entorno o tipo de negocios de alrededor, tipos de marcas existentes, accesibilidad, vecinos (oficinas o viviendas), transporte público, etc. Analizar la imagen del inmueble (fachada, conservación, aceras, etc.).

Clientes objetivo. Tipo de público o clientes, es recomendable realizar un estudio de conteo y/o afluencia. Proximidad, atractivo y facilidad para los clientes.

Superficie. Dependiendo de la actividad hay que saber el espacio que se necesita, si debe ser diáfano, varios ambientes, vestidores, sótano, altillo, esquinero, amplitud, jardín, ventanales, tamaño, etc.

Competencia. Dependiendo de la actividad, debemos contemplar si es o no recomendable la existencia de algún competidor en la zona.

¿Cuenta con licencia municipal?. Hay que valorar el hecho que el establecimiento cuente o no con una licencia de apertura y de actividad municipal. Tener siempre presente su adecuación a los requisitos exigidos para el tipo de actividad a desarrollar y averiguar esos requisitos antes de empezar la búsqueda (preguntar en el Ayuntamiento o en una empresa especializada) para poder utilizarlos como filtro. Informarse de las normativas vigentes en el Ayuntamiento y si el propietario o la comunidad permiten el tipo de actividad viable en el local comercial.

¿Cuál será el rendimiento futuro?. Es fundamental estudiar las expectativas de alquiler o de venta en la zona, en función de si la inversión es a corto o largo plazo. Los ejes prime y comerciales son los que mayor rendimiento ofrecen actualmente.

– Estado del local
Un local bien ubicado, con buena iluminación y bien equipado tiene muchas más posibilidades de ser alquilado o vendido en pocos días, que no otro en el que haya que realizar inversiones para ponerlo a punto.

Condiciones ventajosas para un préstamo. El comprador se encuentra en un momento adecuado, si dispone de la solvencia financiera y el ahorro previo necesarios, para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas. Recomendamos consultar al mayor número posible de entidades y negociar para conseguir el mejor crédito que ofrezca el mercado.

Asesorarse. Para estar seguros que la inversión será un éxito, se aconseja contar con un asesoramiento profesional, especialmente entre los inversores que no sean expertos en el sector.

Gastos comunitarios. Hay que conocer todos los gastos comunitarios y evitar invertir en aquellos edificios o comunidades cuyos gastos estén repartidos entre pocos vecinos o tengan servicios adicionales (porteros, servicios comunitarios, etc.), ya que repercuten directamente en una merma de la rentabilidad.

Laborde Marcet, fundada por Miquel Laborde y Gerard Marcet hace seis años, gestiona el patrimonio inmobiliario de diversos Family Offices, capitales privados, empresas nacionales e internacionales que buscan un asesoramiento personalizado y profesional para sus inversiones.  Para ello, la empresa se basa en tres departamentos: patrimonial- inversiones; comercial- Retail & High Street y Desarrollo de Negocio.